Застройщик получил кредит под будущую прибыль и выдал заем другой организации.
Есть ли в данной ситуации нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ? Каковы возможные негативные последствия для застройщика в случае, если нарушение имеет место?
Анализ положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) показывает, что он ограничивает застройщика в использовании лишь так называемого целевого кредита или займа, выдаваемых в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и только в том случае, если застройщик привлекает денежные средства участников строительства для создания такого объекта недвижимости без использования счетов эскроу (п. 4 ст. 2 Закона N 214-ФЗ). В этом случае кредит (заем) могут использоваться лишь на цели, перечисленные в ст. 18 Закона N 214-ФЗ. В том случае, если кредит (заем) не носят целевого характера и/или денежные средства участников строительства размещаются на счетах эксроу, указанные ограничения не действуют.
В то же время необходимо помнить, что согласно ч. 6 ст. 18 Закона N 214-ФЗ застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 названной статьи, которая состоит в заключении договоров долевого участия в строительстве в период между вводом объекта недвижимости в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве.
В частности, согласно п. 1 и п. 5 ч. 7 ст. 18 Закона N 214-ФЗ застройщик не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство и предоставляемых учредителями (участниками) застройщика целевых займов, а также предоставлять займы и ссуды, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом. Указанные ограничения на привлечение кредитов и займов и выдачу займов распространяются и на застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, в силу ч. 7 и ч. 8.3 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ.
Однако также следует учитывать, что если застройщик заключает договоры долевого участия строительства, по которым денежные средства участников строительства привлекаются только путем их размещения на счетах эскроу, указанные ограничения на него не распространяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, если в рассматриваемом случае застройщик не осуществляет строительство объектов без использования для привлечения денежных средств участников счетов эскроу, ограничения на получение и выдачу указанных в вопросе кредита и займа у него отсутствуют. В противном случае ни получать кредит, ни выдавать займы он не может.
Согласно ч. 9 ст. 18 Закона N 214-ФЗ сделка, совершенная застройщиком с нарушением названных ограничений, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 названого Федерального закона, либо Фонда, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. При этом предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова "специализированный застройщик".
Помимо этого, привлечение денежных средств участников строительства с нарушением требований Закона N 214-ФЗ может повлечь за собой ответственность, предусмотренную ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
5 октября 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.