При проведении собрания собственников МКД установили решение вопроса следующим образом.
Определить порядок распределения полученных средств от договоров аренды (за передачу пользования объектов общего имущества, за часть общедомового имущества, крыши, фасады дома и часть земельного участка третьим лицам) между ООО (УК) и собственниками и порядок назначения использования полученных денежных средств следующим образом:
ООО (УК) - установить выплату размера вознаграждения 10% за заключение и сопровождение договоров на аренду (о передаче пользования объектов общего имущества, за часть общедомового имущества, крыши, фасады дома и часть земельного участка третьим лицам (в том числе доставку платежных документов, ведению отдельного учета и расходования полученных денежных средств, истребование задолженности по договорам, ведения судебных процессов и другие действия, необходимые для выполнения обязательств)).
Собственники МКД - 90%: для проведения текущего ремонта помещений МКД, благоустройство придомовой территории, мероприятий по энергосбережению, устранению актов вандализма, системы безопасности и видеонаблюдения подъездов и придомовой территории и других целей.
В случае решения о ликвидации, признании банкротом, прекращения деятельности, предусмотренного решением собственников, денежные средства от аренды переходят на созданный для данных целей счет новой УК в течение 7 календарных дней.
Можно ли при проведении собрания собственников МКД установить такое решение вопроса?
Собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в этом доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Принятие решений о передаче общего имущества в пользование, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании этого имущества, об установлении порядка получения денежных средств, предусмотренных данными договорами, и условий такого получения относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (п. 3 и п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Согласно ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.
В силу п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Приведенные нормы свидетельствуют о том, что право на денежные средства, полученные от сдачи в аренду общего имущества МКД, а также право на распоряжение ими принадлежит исключительно собственникам помещений в этом доме, независимо от того, на кого возложено получение этих денежных средств. При этом акт распоряжения ими оформляется решением общего собрания собственников помещений. В связи с изложенным такое решение обязательно для управляющей организации, которой собственники поручили получение соответствующих денежных средств и их расходование на нужды МКД.
В соответствии с п. 1 ст. 48 и п. 1 ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. По смыслу ст. 131 и ст. 134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) удовлетворение требований кредиторов юридического лица, находящегося в процедурах банкротства, производится за счет принадлежащего этому юридическому лицу имущества, образующего на стадии конкурсного производства конкурсную массу.
Поскольку денежные средства, полученные управляющей организацией в счет арендной платы за использование общего имущества МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в доме, не принадлежат данной организации (кроме той части, которая определена данным собранием в качестве вознаграждения этой организации), постольку они не могут быть направлены на удовлетворение требований ее кредиторов.
Вместе с тем необходимо учитывать правовую природу безналичных денежных средств, находящихся на банковском счете. В соответствии со ст. 128 ГК РФ безналичные денежные средства не являются вещами, а относятся к имущественным правам. По сути, они существуют лишь в виде записи на банковском счете определенного лица и представляют собой его обязательственное требование на определенную сумму к кредитной организации, в которой открыт данный счет (смотрите также постановление Конституционного Суда РФ от 10.12.2014 N 31-П, апелляционное определение СК по уголовным делам Рязанского областного суда от 02.07.2019 по делу N 22-460/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24.08.2018 по делу N 33-26820/2018). Соответственно, такие денежные средства не имеют индивидуализирующих признаков и не могут быть идентифицированы и обособлены для целей определения их принадлежности.
В связи с изложенным зачисленные на счет организации денежные средства от сдачи в аренду общего имущества МКД невозможно выделить как обособленное имущество и возвратить собственникам помещений в таком доме либо перевести по их распоряжению другому лицу.
В то же время, учитывая, что прав на такие средства управляющая организация в любом случае не получает и может расходовать их только в интересах собственников помещений в МКД на цели, определенные решением их общего собрания, такие средства после смены управляющей организации по сути представляют собой неосновательное обогащение предыдущей управляющей организации.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса. При этом правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из содержания данной нормы следует, что требование о возврате неосновательного обогащения в денежной форме представляет собой имущественное требование потерпевшего лица к приобретателю такого имущества. В свою очередь, согласно п. 3 ст. 48 и п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве в случае признания обоснованным заявления о признании должника банкротом и введения в отношении него наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного названным Законом порядка предъявления требований к должнику. Аналогичные нормы содержатся в п. 1 ст. 81, п. 1 ст. 94 и п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве при введении в отношении должника процедур финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства.
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона о банкротстве под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено названным Законом. Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов, имеют преимущество перед реестровыми требованиями и могут удовлетворяться на любой стадии банкротства (п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 134 Закона о банкротстве, п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 36 "О некоторых вопросах, связанных с ведением кредитными организациями банковских счетов лиц, находящихся в процедурах банкротства").
Согласно разъяснениям, данным в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.06.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", денежное обязательство должника по возврату или возмещению стоимости неосновательного обогащения для целей квалификации в качестве текущего платежа считается возникшим с момента фактического приобретения или сбережения имущества должником за счет кредитора. Иными словами, по общему правилу требование о взыскании неосновательного обогащения относится к текущим, если денежные средства (иное имущество) были фактически получены должником после принятия судом заявления о признании должника банкротом к производству. Если же такие денежные средства (имущество) были получены должником до даты принятия заявления, то требование о взыскании неосновательного обогащения подлежит включению в реестр.
С учетом приведенной позиции возврат сумм арендной платы за пользование общим имуществом МКД, полученных управляющей организацией до даты принятия заявления о признании этой организации банкротом (ст. 42 Закона о банкротстве), возможен только путем включения соответствующего требования в реестр требований кредиторов.
Вместе с тем в правоприменительной практике отражена позиция, согласно которой при получении управляющей организацией денежных сумм, которые изначально не поступают в ее собственность и подлежат расходованию на нужды МКД, такие суммы становятся неосновательным обогащением этой организации с того момента, когда она утрачивает право удерживать у себя данные суммы и расходовать их, то есть с момента прекращения управляющей организацией деятельности по управлению МКД (смотрите, например, решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05.12.2018 по делу N А71-4857/2018, в пересмотре которого отказано определением Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 309-ЭС19-18465). Отметим, правда, что приведенные судебные акты приняты в отношении сумм, уплаченных собственниками помещений в МКД в качестве платы за текущий ремонт и взносов на капитальный ремонт. При этом аналогичной судебной практики в отношении сумм, полученных управляющей организацией в качестве арендной платы за пользование общим имуществом МКД на основании решения общего собрания собственников, нам, к сожалению, обнаружить не удалось. Однако полагаем, что в силу схожести правовой природы тех и других сумм (включая то, что они не переходят в собственность управляющей организации), подход, отраженный в вышеназванных судебных актах, может быть распространен и на ситуацию, изложенную в вопросе.
Тем не менее следует все же учитывать, что практика по таким вопросам представлена небольшим количеством судебных актов и поэтому нельзя окончательно гарантировать то, что требование о возврате управляющей организацией сумм арендной платы от сдачи общего имущества МКД, зачисленных на ее счет до даты принятия заявления о банкротстве, будет рассматриваться как текущее в случае прекращения ею управления МКД после указанной даты.
Более того, необходимо принимать во внимание то, что в случае недостаточности у организации денежных средств для удовлетворения всех текущих требований их удовлетворение будет производиться в порядке очередности, установленной п. 2 ст. 134 Закона о банкротстве, которой необходимо придерживаться на любой стадии банкротства (п. 40 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 60 "О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 N 296-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"). Указанное выше требование при этом будет относится к пятой очереди.
В том же случае, если возврат (перечисление) денежных средств будет осуществлен управляющей организацией до введения наблюдения, то есть до установления особого порядка удовлетворения требований кредиторов, то нельзя исключать, что такой возврат в последующем может быть оспорен как недействительная сделка по основаниям, установленным главой III.1 Закона о банкротстве (п. 1 и п. 3 ст. 61.1 Закона о банкротстве этого Закона, п. 1 постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Что же касается ликвидации организации вне процедур банкротства, то необходимо помнить, что согласно п. 2 и п. 5 ст. 63 ГК РФ расчеты с кредиторами ликвидируемого юридического лица производятся после составления промежуточного ликвидационного баланса в соответствии с очередностью, предусмотренной ст. 64 ГК РФ. При этом начало расчетов с кредиторами до составления промежуточного ликвидационного баланса и его утверждения признается в правоприменительной практике нарушением требований законодательства (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2021 N 08АП-12459/21, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2015 N 08АП-5792/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2012 N 07АП-2016/12). Однако в судебной практике отражена и иная точка зрения, согласно которой ст. 63 ГК РФ не предусматривает запрет на осуществление платежей до опубликования объявления о ликвидации и до составления промежуточного ликвидационного баланса (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.02.2020 N Ф05-554/20, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.08.2020 N 02АП-3146/20).
В связи с изложенным существует риск оспаривания другими кредиторами возврата управляющей организацией денежных сумм, полученных в качестве арендной платы за пользование общим имуществом МКД, совершенного после публикации сведений о ликвидации этой организации и до даты составления промежуточного ликвидационного баланса. Однако перспектива разрешения этого спора будет зависеть от правовой позиции, занятой судом.
В заключение отметим, что в случае недостаточности имущества ликвидируемого юридического лица для удовлетворения требований кредиторов или при наличии признаков банкротства юридического лица его ликвидация может быть проведена только в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
26 мая 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.