Заемщик по кредитному договору, обеспеченному залогом приобретаемой квартиры (ипотекой), признан банкротом (гражданин). Обращено взыскание на предмет ипотеки. Имущество не реализовано, а передано залогодержателю. Предмет ипотеки - квартира, которая является единственным жильем для гражданина-банкрота и членов его семьи.
Какова процедура выкупа третьим лицом закладной у банка? Допускается ли передача закладной третьему лицу? Возможно ли оформление в собственность третьего лица данной квартиры после выкупа закладной у банка?
Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) закладная представляет собой ценную бумагу, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Согласно п. 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, которая может быть выражена как в форме бумажного документа (документарная закладная), так и бездокументарной форме. В последнем случае права по закладной закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии со статьей 13.2 Закона N 102-ФЗ (электронная закладная).
В силу п. 7 ст. 13, п. 1 и п. 4 ст. 48 Закона N 102-ФЗ права по закладной могут быть переданы кредитором другому лицу путем совершения прежним владельцем документарной закладной отметки о ее новом владельце на такой закладной, а если документарная закладная обездвижена (пп. 2-3 ст. 13.1 Закона N 102-ФЗ) либо закладная является электронной - путем внесения соответствующей записи по счету депо.
При этом передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (п. 2 ст. 48 Закона N 102-ФЗ).
Таким образом, из приведенных норм следует, что права по закладной могут быть переданы залогодержателем третьему лицу. Однако из них также вытекает, что закладная не удостоверяет каких-либо вещных прав в отношении недвижимого имущества (в том числе и права собственности на него), поэтому ее передача может повлечь за собой возникновение у третьего лица лишь прав кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой (в рассматриваемом случае по договору займа), а также права залога на недвижимое имущество, то есть права получить преимущественно перед другими кредиторами удовлетворение своих требований из стоимости этого имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства должником (п. 1 ст. 332 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона N 102-ФЗ).
Кроме того, в рассматриваемом случае необходимо учитывать и то, что на предмет ипотеки залогодержателем уже было обращено взыскание в рамках дела о банкротстве должника-гражданина по основному обязательству, в результате чего предмет залога был оставлен залогодержателем за собой.
Как следует из п. 4 ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), продажа предмета залога в рамках дела о банкротстве должника-гражданина осуществляется в порядке, установленном пп. 4, 5, 8-19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 указанного Федерального закона, с учетом положений ст. 138 этого же Закона с особенностями, установленными данным пунктом.
Положениями п. 4 ст. 110 Закона о банкротстве установлено, что продажа имущества должника осуществляется путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.
Согласно п. 4.1 ст. 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.
Такое же право принадлежит указанному кредитору в ходе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения на любом этапе снижения цены такого имущества при отсутствии заявок на участие в торгах (п. 4.2 ст. 138 Закона о банкротстве).
При этом в силу указанных норм, а также п. 2 ст. 138 Закона о банкротстве кредитор по кредитному договору одновременно с направлением конкурсному управляющему заявления об оставлении предмета залога за собой должен перечислить денежные средства в размере 20% от цены имущества, по которой оно было оставлено за кредитором, на специальный счет для погашения требований кредиторов первой и второй очереди (в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований), а также для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", по смыслу этих норм закона право собственности у залогового кредитора возникает после осуществления им указанной оплаты и передачи ему предмета залога.
Поскольку залоговое обязательство (в том числе и ипотечное) предполагает участие в нем как минимум двух сторон кредитора по обязательству, которое обеспечивается залогом, и владельца имущества, выступающего предметом залога, приобретение залогодержателем права собственности на имущество, являвшееся предметом залога, влечет за собой фактически совпадение должника и кредитора в залоговом обязательстве в одном лице и, как следствие, прекращение такого обязательства на основании ст. 413 ГК РФ.
На это указывают в том числе и положения п. 4 ст. 25 Закона N 102-ФЗ, согласно которым при обращении взыскания на предмет ипотеки регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В свою очередь, в силу п. 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ при погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки, в порядке, установленном указанным Федеральным законом, аннулируется и закладная.
В связи с изложенным, принимая во внимание, что настоящий держатель закладной уже выразил намерение оставить предмет залога за собой, передача ему такого предмета состоялась и документы о передаче составлены на его имя, передача прав на закладную третьему лицу не позволит последнему каким-либо образом зарегистрировать за собой право собственности на указанную в вопросе квартиру.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
2 октября 2021 г.