|
Поджимают сроки?
 |
 |
Консультация предоставлена 07.02.2019 г.
Застройщик, действующий в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", взял в аренду земельный участок, не достроил на нем многоквартирный дом и сейчас находится в процессе банкротства. Объект незавершенного строительства на момент разрешения спора не введен в эксплуатацию, а жилые помещения не переданы участникам долевого строительства. Правомерна ли выдача разрешения на строительство многоквартирного жилого дома при условии, что участок принадлежит застройщику на праве аренды? Что будет с арендованной землей при банкротстве указанного застройщика?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Принадлежность земельного участка застройщику на праве аренды не препятствует выдаче ему разрешения на строительство многоквартирного дома на этом участке. Право аренды земельного участка под объектом незавершенного строительством многоквартирного жилого дома до передачи объектов долевого строительства участникам этого строительства находится в залоге и по общему правилу входит в конкурсную массу должника в случае банкротства застройщика.
Обоснование вывода:
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, предоставляющий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ)).
Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ заявление на выдачу разрешения на строительство подается застройщиком, и он же в соответствии с ч. 14 ст. 51 ГрК РФ этой же статьи может обжаловать отказ в выдаче разрешения в судебном порядке.
Приведенные нормы указывают на то, что разрешение на строительство выдается именно застройщику. К такому же выводу приходит и судебная практика (смотрите п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11, постановление Верховного Суда РФ от 22.08.2017 N 11-АД17-37).
В свою очередь, под застройщиком в рамках норм градостроительного законодательства понимается лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или, в предусмотренных законом случаях, на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).
Отметим, что приведенная норма не содержит указания на то, что застройщиком может быть только лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности. Более того, в ней используется термин "правообладатель земельного участка", под которым в земельном законодательстве понимается не только собственник, но и иные землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ). О том, что застройщиком в смысле норм ГрК РФ может быть и арендатор земельного участка, свидетельствует также судебная практика (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.02.2016 N Ф06-5330/15, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 15.06.2017 по делу N 33-645/2017).
Наконец, положения п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) прямо указывают на то, что хозяйственные общества, привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на каком-либо земельном участке многоквартирных домов (далее - МКД) на основании полученного разрешения на строительство, могут владеть этим земельным участком в том числе на праве аренды.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, арендатор земельного участка может получить разрешение на строительство на земельном участке МКД.
2. Относительно правового статуса земельного участка, принадлежащего на праве аренды застройщику, действующему в рамках Закона N 214-ФЗ, прежде всего отметим, что в силу п. 3 ст. 334 ГК РФ, ч. 1 cт. 12.1 и ст. 13 Закона N 214-ФЗ указанное право аренды находится в залоге у всех участников долевого строительства, обеспечивая исполнение обязательств застройщика (залогодателя) по заключенным с ними договорам участия в долевом строительстве.
При банкротстве застройщика, произошедшем до передачи объектов долевого строительства участникам этого строительства, данное право аренды входит в конкурсную массу должника (ст. 130 и ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве)). Данная позиция подтверждается судебной практикой (смотрите, например, постановление АС Поволжского округа от 15.06.2016 N Ф06-9526/16).
В ходе банкротства право аренды земельного участка может быть реализовано в порядке, предусмотренном ст. 201.14 Закона о банкротстве. Также возможно погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка созданному самими участниками ЖСК (ст. 201.10 Закона о банкротстве). Кроме того, недостроенный дом и права аренды на землю могут быть переданы другому застройщику (ст.ст. 201.15-1, ст. 201.15-2 Закона о банкротстве).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества