Квартира была передана по договору долевого участия в строительстве, по которому застройщик обязался передать квартиру с отделкой. До истечения пяти лет после передачи квартиры были обнаружены недостатки (например: при смене обоев обсыпается штукатурка).
Каков порядок действий при обнаружении скрытых недостатков застройщика?
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
В случае же существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов, предусмотренных ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока, который для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Приведенные нормы подлежат применению и в случае нарушения требований к качеству отделки как элемента объекта долевого строительства (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.03.2023 N 305-ЭС22-22698, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.01.2018 N 18-КГ17-222).
Анализ данных норм позволяет сделать несколько основных выводов, имеющих значение для определения порядка действий в случае обнаружения скрытых недостатков в переданном объекте долевого строительства.
Во-первых, следует учитывать, что подписание участником строительства акта при приемке им объекта не лишает такого участника права предъявить требование об устранении недостатков, выявленных в течение гарантийного срока, несмотря на то, что такие недостатки не были обнаружены при приемке объекта и не зафиксированы в соответствующем акте (определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 07.02.2018 по делу N 33-193/2018, определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2023 по делу N 8Г-2018/2023[88-5002/2023], апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22.01.2020 по делу N 33-2711/2020, кассационное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 20.04.2011 по делу N 33-3914, апелляционное определение Ростовского областного суда от 19.02.2015 по делу N 33-2487/2015, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.12.2018 N Ф02-5943/18, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 03.09.2013 по делу N 33-10253/13). Более того, даже явный (видимый) характер обнаруженных после подписания акта недостатков в данном случае не освобождает застройщика от ответственности с учетом положений ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2017 N Ф04-5756/17).
Во-вторых, необходимо помнить, что из буквального прочтения ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ следует, что у участника строительства существует право выбора между обращением с требованиями, связанными с недостатками в переданном ему объекте, в суд и предварительным досудебным обращением к застройщику. Иными словами, досудебный порядок урегулирования спора в обязательном порядке соблюдать не нужно. На это указывают также разъяснения, данные в п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства".
В-третьих, важно принимать во внимание распределение бремени доказывания в суде при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока: обязанность доказать, что недостатки возникли не по вине застройщика, возлагается на него самого. Следовательно, самому участнику строительства необходимо доказать лишь сам факт наличия недостатков и их обнаружение в период действия гарантийного срока.
Вместе с тем не существует какого-либо установленного законом четко регламентированного порядка предъявления требований к застройщику, связанных с недостатками в переданном объекте долевого строительства (в том числе недостатки элементов отделки). В связи с этим можно лишь рекомендовать такую последовательность действий участника строительства:
Фиксация факта наличия недостатков в объекте долевого строительства
Правоприменительная практика показывает, что в качестве доказательств, подтверждающих наличие недостатков, суды принимают акты осмотра и обследования, составленные с участием представителей застройщика и (или) организации, управляющей многоквартирным домом, фотографии, видеозаписи, заключения специалистов и экспертов, составленные ими во внесудебном порядке по заказу истца (смотрите, например, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17.08.2023 по делу N 8Г-21877/2023[88-21625/2023], определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 19.12.2022 по делу N 8Г-19017/2022[88-21596/2022], определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.01.2022 по делу N 8Г-20245/2021[88-654/2022-(88-20079/2021)], апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24.08.2023 по делу N 33-35843/2023, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15.03.2017 по делу N 33-3367/2017).
В том случае, если участник строительства намерен заявить требования об уменьшении цены договора или о взыскании с застройщика расходов на устранение недостатков, стоит также заказать оценку снижения стоимости квартиры с учетом имеющихся в ней недостатков или оценку размера расходов, необходимых для их устранения силами участника строительства или привлеченными им лицами (смотрите, например, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 03.08.2023 по делу N 8Г-18158/2023[88-20690/2023]).
Вместе с тем вся вышеприведенная практика также показывает, что суды, как правило, назначают по делам такого рода судебную экспертизу с целью установления наличия и причин возникновения недостатков, а также стоимости их устранения. В связи с этим рекомендуется сохранить квартиру в том состоянии, в котором она была на момент обнаружения недостатков, до урегулирования спора во внесудебном или в судебном порядке. В тех ситуациях, когда это невозможно, важно извещать застройщика о проводимых мероприятиях по фиксации недостатков и (или) определении стоимости их устранения, приглашая его представителей на составление актов, проведение экспертных исследований и т.п., соблюдая при этом порядок направления юридически значимых сообщений, установленный ст. 165.1 ГК РФ и разъясненный более подробно в пп. 63-66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25). При этом участнику строительства важно обеспечить наличие доказательств направления таких сообщений, так как факт их направления должен впоследствии доказывать именно он (п. 67 Постановления N 25). При надлежащем извещении застройщика уклонение его от участия в мероприятиях по обследованию недостатков квартиры возлагает на него риск возникновения неблагоприятных последствий.
Направление претензии застройщику
Как уже отмечалось выше, соблюдение данного этапа не является обязательным в соответствии с законом. Вместе с тем в случае наличия у застройщика доброй воли на досудебное урегулирование спора (особенно при обнаружении недостатков, очевидно свидетельствующих о вине застройщика в их возникновении) направление такой претензии может сэкономить время, которое в противном случае было бы потрачено на судебное разбирательство. Перед направлением претензии участнику строительства следует определиться, какое из требований, предусмотренных ч. 2 и ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, он желает предъявить застройщику (напомним, что требования, предусмотренные ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, можно предъявить только при наличии существенных недостатков в объекте либо при отказе застройщика устранить такие недостатки или несоблюдении сроков их устранения). Такая претензия также должна направляться с соблюдением правил, установленных для направления юридически значимых сообщений, и содержать указание на разумные сроки удовлетворения застройщиком заявленных требований.
Подача иска в суд
В том случае, если досудебное урегулирование спора не состоялось или участник строительства принял решение пропустить названный этап, подается иск в суд, содержащий одно из требований, предусмотренных ч. 2 и ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.
Если основным требованием будет заявлено требование о безвозмездном устранении недостатков силами застройщика, участник строительства по смыслу ч. 1 ст. 206 ГПК РФ может также потребовать в иске, чтобы суд на случай неисполнения застройщиком данного требования в установленные решением суда сроки предусмотрел в судебном решении право истца совершить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов.
Кроме того, истцом могут быть заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное удовлетворение его требований (ч. 9 ст. 4, ч. 8 ст. 7, ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, ст. 22 и ст. 23 закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей", далее - Закон N 2300-I), штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке его требований (ч. 6 ст. 13 Закона N 2300-I), компенсации морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-I).
Иск составляется по правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ, к нему прикладываются документы, перечисленные в ст. 132 ГПК РФ. В частности, в рассматриваемой ситуации необходимо приложить договор участия в долевом строительстве, акт приема-передачи объекта долевого строительства, выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на объект, доказательства наличия недостатков в объекте долевого строительства, доказательства извещения застройщика о проведении мероприятий, связанных с установлением наличия недостатков, копии претензий и доказательства их направления в адрес застройщика, расчет исковых требований, если истцом заявляются требования денежного характера, иные документы и доказательства, имеющие отношение к делу. Документы могут быть приложены в виде копий, заверенных истцом самостоятельно, путем проставления надписи "Копия верна" и подписи истца, а оригиналы документов можно представить на предварительное судебное заседание для сверки их судом с копиями, имеющимися в материалах дела (ч. 5 и ч. 6 ст. 67, ч. 2 ст. 71 ГПК РФ, п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020).
Иск с приложенными к нему копиями документов, которые отсутствуют у ответчика и иных лиц, которые привлекаются истцом к участию в деле, направляются этим лицам истцом самостоятельно, а доказательства такого направления также прилагаются к экземпляру искового заявления, подаваемого в суд (ч. 1 ст. 57, ч. 3 ст. 71, п. 6 ст. 132 ГПК РФ).
Помимо этого, к иску, поданному в суд, прилагается документ, подтверждающий уплату государственной пошлины или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины (п. 1 ст. 132 ГПК РФ). Напомним, что при заявлении денежного требования размер государственной пошлины определяется по правилам, установленным подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. В том же случае, если заявлено требование о безвозмездном устранении недостатков, то это требование следует рассматривать как имущественное, но не подлежащее денежной оценке (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14.05.2018 по делу N 33-20890/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 01.08.2022 по делу N 33-9108/2022), поэтому государственная пошлина уплачивается в размере, установленном подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.
В том случае, если требования носят денежный характер и их размер не превышает 100 000 рублей, иск подается мировому судье; если же размер денежных требований больше 100 000 рублей либо истцом в дополнение к прочим требованиям заявлено требование о компенсации морального вреда либо им заявлено требование о безвозмездном устранении недостатков, то иск подается в районный суд (ст. 23 и ст. 24 ГПК РФ, п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", далее - Постановление N 17).
Территориальная подсудность спора определяется местом нахождения застройщика либо местом нахождения участника долевого строительства либо местом заключения или исполнения договора либо условиями договора о подсудности при их наличии (ст. 28, ч. 7 ст. 29, ст. 32 ГПК РФ, п. 26 Постановления N 17).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
26 сентября 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.