Заключен долгосрочный договор аренды помещения. В период действия договора в результате совершения договора дарения изменился собственник помещения. Новый собственник - малолетний. Арендатором данный факт выявлен через полгода.
Как быть с арендной платой, оплаченной за истекший период ненадлежащему лицу, если согласие органов опеки на прошлый период в принципе получить невозможно? Как быть с арендной платой, причитающейся малолетнему с момента, как арендатор узнал о смене собственника, если законные представители уклоняются от получения согласия органов опеки и полагают возможным продолжить получать деньги за ребенка самостоятельно?
В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Данное правило распространяется и на родителей несовершеннолетнего гражданина (п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ), постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П).
Из буквального прочтения данной нормы следует, что согласие органа опеки и попечительства требуется на совершение родителями сделок с имуществом малолетнего, то есть действий, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ), а также иных действий, которые могут повлечь за собой уменьшение имущества малолетнего.
В свою очередь, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. По смыслу приведенной нормы, а также ст. 387, ст. 392.2, ст. 392.3 ГК РФ смена собственника арендованного имущества означает замену арендодателя в обязательствах, вытекающих из договора аренды, в силу прямого указания закона (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.02.2017 N Ф09-11660/16). Иными словами, для признания такой замены состоявшейся не требуется совершения арендатором, новым собственником (его представителями) или иными лицами каких-либо действий (например заключения дополнительного соглашения к договору аренды, дачи согласия на такую замену и т.п.). При этом права и обязанности сторон по договору аренды сохраняются в том виде, в котором они имелись к моменту замены арендодателя (п. 1 ст. 384, п. 1 ст. 392.1 ГК РФ).
Каких-либо исключений из данного правила при переходе права собственности на арендованное имущество к малолетнему или несовершеннолетнему гражданину законодательство не предусматривает. Следовательно, для продолжения арендных отношений на тех же самых условиях получение какого-либо разрешения органа опеки и попечительства в этом случае не требуется.
Относительно сумм, уплаченных арендатором в качестве арендной платы предыдущему собственнику имущества до получения им информации о переходе права собственности к малолетнему, отметим, что в силу ст. 385 ГК РФ арендатору прежним или новым собственником должно быть направлено уведомление о переходе права собственности на арендованное имущество и, как следствие, о замене стороны в договоре. Арендатор считается надлежащим образом уведомленным об этом когда соответствующее уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки").
При отсутствии такого уведомления выплата арендатором арендной платы предыдущему собственнику имущества считается надлежащим исполнением (п. 3 ст. 382 ГК РФ), а полученное последним может быть взыскано с него новым собственником имущества в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49).
Что же касается дальнейшей выплаты арендной платы арендатором, узнавшим о замене арендодателя в договоре на малолетнего гражданина, то здесь необходимо учитывать, что в силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 312 ГК РФ если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
В соответствии с п. 1 ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
Из совокупного толкования данных норм следует, что родители как законные представители ребенка вправе принимать исполнение по договору, стороной которого такой ребенок является, без представления каких-либо специальных полномочий. На это указывают также разъяснения, данные в абзаце третьем п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении". Помимо этого, нормы п. 2 ст. 37 ГК РФ не содержат требований о получении законными представителями малолетнего разрешения органа опеки и попечительства на получение ими исполнения по уже совершенной сделке.
При этом в законодательстве также отсутствуют и нормы, которые предусматривали бы необходимость зачисления арендой платы, полученной от сдачи принадлежащего малолетнему имущества, на счет, открытый на имя малолетнего или на какой-либо специальный счет.
В частности, п. 1 ст. 37 ГК РФ устанавливает обязанность законного представителя несовершеннолетнего открыть отдельный номинальный счет для зачисления на него сумм алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иных выплачиваемых на содержание несовершеннолетнего средств. Однако данное правило распространяется на получение именно тех выплат, целевым назначением которых является использование их непосредственно на содержание гражданина. Об особом характере таких выплат свидетельствует и то, что на большинство из них не может быть обращено взыскание (ст. 101 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"). Арендная плата является платой за пользование имуществом малолетнего, а не средствами, предоставляемыми на его содержание, и поэтому зачислению на номинальный счет не подлежит. Об этом свидетельствует само содержание п. 1 ст. 37 ГК РФ. Так, второе предложение этого пункта, которое и предусматривает необходимость зачисления средств, предоставляемых на содержание несовершеннолетнего, на номинальный счет, позволяет законному представителю расходовать средства с данного счета без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Он обязан лишь представлять в последующем отчет о расходовании таких средств. В то же время первое предложение указанного пункта прямо говорит о том, что доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, могут расходоваться законным представителем исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Обязанности зачислять такие денежные средства на отдельный счет, открытый на имя или в пользу несовершеннолетнего, или запрета зачислять их на счет законного представителя закон не содержит.
При этом в любом случае следует помнить, что обязанность расходовать полученные от управления имуществом подопечного денежные средства в интересах подопечного и получать на это разрешение органов опеки и попечительства, а также ответственность за нарушение этих требований возлагаются исключительно на законного представителя. Арендатор не наделен законом ни обязанностями, ни полномочиями на осуществление контроля за использованием денежных средств, которые были переданы им законному представителю малолетнего арендодателя во исполнение обязательства по внесению арендной платы по договору аренды.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
24 мая 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.