Консультация предоставлена 5 октября 2023 г.
Ответ будет предоставлен на основании норм действующего законодательства, судебной практики и информации, содержащейся в вопросе.
Изложенная в вопросе информация относительно позиции нового застройщика, на наш взгляд, не может признаваться состоятельной по следующим причинам.
Во-первых, необходимо учитывать, что залогом земельного участка или права аренды земельного участка, а также залогом строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при нормальном течении хозяйственной деятельности застройщика обеспечивается в том числе возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором (п. 1 ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 и ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Соответственно, логично предположить, что само по себе введение процедур банкротства в отношении застройщика, свидетельствующих о невозможности удовлетворения требований всех его кредиторов, не может иметь своей целью и своим следствием понижение уровня гарантий, которые предоставляются участникам строительства в соответствии с нормами вышеуказанного Федерального закона.
Во-вторых, из буквального прочтения п. 11 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что при передаче земельного участка банкротящегося застройщика (права аренды на него) и находящихся на этом участке неотделимых улучшений иному застройщику (приобретателю) со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество прекращается залог только по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В свою очередь, под участниками строительства для целей Закона о банкротстве понимаются в том числе граждане, имеющие к застройщику не только требования о передаче жилых, нежилых помещений и машино-мест, но и денежные требования, к которым относятся также требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения (подп. 2 и подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Иными словами, совокупность приведенных норм указывает на то, что передача имущества иному застройщику в процедурах банкротства не может являться основанием для прекращения залога на это имущество, если он обеспечивает денежные требования гражданина - участника строительства, связанные с возвратом уплаченных им по договору долевого участия в строительстве денежных средств, поскольку норма п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве не содержит оговорки о том, что залог не прекращается только в отношении обязательств, связанных с передачей гражданам-участникам именно объектов долевого строительства.
Ссылка на то, что к иному застройщику (приобретателю) не переходят денежные обязательства банкротящегося застройщика перед гражданами - участниками строительства, также, по нашему мнению, противоречит закону, поскольку положения абзаца третьего п. 1 ст. 201.15-1 и п. 5 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве указывают на то, что приобретателю могут передаваться обязательства перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства, за исключением лишь требований по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.
Норма же подп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве прямо указывает на то, реестр участников строительства содержит в себе как требования о передаче жилых помещений и требования о передаче машино-места и нежилого помещения, так и денежные требования в соответствии с названным Федеральным законом.
При этом использование в абзаце третьем п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве по отношению к обязательствам банкротящегося застройщика, переходящим к приобретателю, фразы "могут быть переданы", по нашему мнению, не означает того, что застройщик, конкурсный управляющий или суд могут выбирать, какие обязательства по требованиям участников строительства, включенным в реестр требований участников, передаются приобретателю, а какие нет.
В частности, необходимо помнить, что в законодательстве отсутствуют нормы, которые регулировали бы механизм такого выбора, а также нормы, которые прямо или косвенно бы указывали на то, что на приобретателя возлагаются лишь те обязательства застройщика перед участниками строительства, которые исполняются в натуре.
Напротив, из других норм вытекает, что, подавая заявление о намерении приобрести имущество застройщика, приобретатель выражает свое согласие на принятие на себя всех обязательств, которые включены в реестр требований участников строительства.
Так, согласно п. 6 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Как видно из буквального толкования данной нормы, она не выделяет из требований участников строительства, включенных в реестр, согласие на исполнение которых выражает потенциальный приобретатель, требования о передаче объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений, машино-мест) и денежные требования и не предоставляет потенциальному приобретателю возможность принять на себя обязательства лишь по первым требованиям и отказаться от вторых.
Положения подп. 2 п. 7 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, устанавливающие обязанность арбитражного управляющего направить в арбитражный суд после получения им заявления потенциального приобретателя сведения о соотношении стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, также не содержат никакого указания на то, что при расчете совокупного размера требований участников строительства из них исключаются требования денежного характера. А ведь представление таких сведений имеет важное значение для определения того, должен ли потенциальный приобретатель в случае принятия судом положительного решения по его заявлению выплатить банкротящемуся застройщику разницу между стоимостью прав застройщика и переданными приобретателю обязательствами или, если разница сложится в пользу приобретателя, должна ли такая разница быть включена в реестр требований кредиторов застройщика в качестве требования приобретателя (п. 3 и п. 4 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).
Помимо этого, следует учитывать, что норма п. 12 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, предъявляющая требования к содержанию определения арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, не упоминает о необходимости указания круга тех обязательств застройщика, которые передаются приобретателю его имущества, что также косвенно указывает на то, что приобретателю по умолчанию передаются все требования участников строительства, включенные в реестр, в том числе и денежные.
Правоприменительная практика также обращает внимание на то, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей, при этом положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес. Форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не свидетельствует о разной правовой природе этих притязаний и не может приводить к различным подходам при определении уровня правовых гарантий участников строительства (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.02.2023 N 308-ЭС18-17191 (5)).
В связи с изложенным упоминание в определении арбитражного суда, которым удовлетворено заявление лица о намерении стать приобретателем имущества застройщика, только о передаче обязательств застройщика по передаче участникам строительства жилых помещений, включенных в реестр требований участников строительства, на наш взгляд, не означает, что обязательства по денежным требованиям, включенным в данный реестр, к приобретателю не перешли.
В пользу данного обстоятельства свидетельствует тот факт, что в тех делах о банкротстве, в которых суды признавали, что приобретателю передаются в том числе обязательства по денежным требованиям участников строительства, которые включены в соответствующий реестр (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2023 N 04АП-627/20, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2023 N 15АП-23528/22), определения судов, которыми были удовлетворены заявления приобретателей, также содержали указание на передачу последним обязательств застройщика только по передаче жилых и нежилых помещений, машино-мест в натуре и не упоминали отдельно и специально о передаче также и денежных обязательств (смотрите соответственно определение Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу N А19-24031/2017, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2022 по делу N А32-42312/2021).
Относительно возражения, касающегося возбуждения дела о банкротстве 6 июля 2018 года, мы полагаем, что в рассматриваемом случае оно не имеет значения, поскольку редакция норм Закона о банкротстве, предусматривающая включение в реестр требований участников строительства в том числе и денежных требований этих участников, действует с 25 декабря 2018 года и применяется к делам о банкротстве, возбужденным до указанной даты при условии, что к этой дате не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (подп. "а" п. 1, подп. "а" п. 5 ст. 3, ч. 1 и ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ, далее - Закон N 478-ФЗ). Аналогичным образом применяются и ныне действующие редакции п. 5 и п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве (подп. "ж" п. 18 ст. 3 Закона N 478-ФЗ).
Редакция абзаца третьего п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве приобрела свой нынешний вид путем внесения в нее изменений подп. "а" п. 17 ст. 3 Закона N 478-ФЗ и подп. "а" п. 15 ст. 4 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ (далее - Закон N 151-ФЗ). Причем нормы Закона о банкротстве в редакции последнего из названных Законов также распространяются и на дела, возбужденные до вступления этого Закона в силу, при условии, что в таких делах не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (ч. 17 ст. 16 Закона N 151-ФЗ).
Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае решение о признании застройщика банкротом принято 27 ноября 2019 года, а определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика вынесено 15 мая 2022 года (определение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2023 по делу N А56-54693/2018), оснований для применения к отношениям участников строительства и приобретателей упомянутых норм Закона о банкротстве в другой редакции, нежели ныне действующая, мы не усматриваем.
Вместе с тем обращаем внимание на то, что в вышеупомянутом определении суда от 06.07.2023 основным аргументом для суда, отклонившего возражения ответчика - участника строительства, явились не перечисленные выше обстоятельства, а незаявление участником строительства своих требований до закрытия реестра требований участников строительства и, как следствие, отсутствие таких требований в этом реестре на момент передачи обязательств иному застройщику. По смыслу же вышеприведенных норм Закона о банкротстве приобретателю имущества банкротящегося застройщика могут быть переданы только те требования участников строительства, которые включены в названный реестр. Соответственно, по смыслу данных норм только такие требования могут быть обеспечены залогом передаваемого иному застройщику имущества.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества