Ранее задавали вопрос по обособленному спору в рамках дела о банкротстве застройщика по заявлению правопреемника (нового застройщика) о признании отсутствующим обременения земельного участка в виде записи в Росреестре о регистрации ДДУ. Ответчик - доверитель, его требование о возврате денежных средств, уплаченных по ДДУ, включено в состав третьей очереди.
По итогу рассмотрения суд удовлетворил заявление истца.
По мнению представителей застройщика-правопреемника:
- денежные требования участников строительства не обеспечены залогом;
- требования о возврате денежных средств, уплаченных по ДДУ не переходят к правопреемнику в соответствии со ст. 201.15-1 действующей редакции Закона о банкротстве, с учетом, что производство по делу о банкротстве возбуждено 06.07.2018).
В соответствии с определением суда от 15.08.2022 (АС СПб и ЛО, дело N А56-54693/2018) среди обязанностей застройщика-должника, переданных его правопреемнику, нет обязанности перед кредиторами-участниками строительства, чьи требования о возврате денежных средств по ДДУ включены в реестр, к тому же, в ст. 201.15-1 ФЗ (в применимой редакции)) сказано: к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - обязательства застройщика).
Но, строго следуя этой логике, права таких кредиторов остаются совсем не защищены.
Насколько правомерна такая позиция застройщика (правопреемника)? Есть ли судебная практика по аналогичным спорам? Какова позиция высших судов?
Ответ будет предоставлен на основании норм действующего законодательства, судебной практики и информации, содержащейся в вопросе.
Изложенная в вопросе информация относительно позиции нового застройщика, на наш взгляд, не может признаваться состоятельной по следующим причинам.
Во-первых, необходимо учитывать, что залогом земельного участка или права аренды земельного участка, а также залогом строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при нормальном течении хозяйственной деятельности застройщика обеспечивается в том числе возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором (п. 1 ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 и ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Соответственно, логично предположить, что само по себе введение процедур банкротства в отношении застройщика, свидетельствующих о невозможности удовлетворения требований всех его кредиторов, не может иметь своей целью и своим следствием понижение уровня гарантий, которые предоставляются участникам строительства в соответствии с нормами вышеуказанного Федерального закона.
Во-вторых, из буквального прочтения п. 11 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что при передаче земельного участка банкротящегося застройщика (права аренды на него) и находящихся на этом участке неотделимых улучшений иному застройщику (приобретателю) со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество прекращается залог только по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
В свою очередь, под участниками строительства для целей Закона о банкротстве понимаются в том числе граждане, имеющие к застройщику не только требования о передаче жилых, нежилых помещений и машино-мест, но и денежные требования, к которым относятся также требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения (подп. 2 и подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Иными словами, совокупность приведенных норм указывает на то, что передача имущества иному застройщику в процедурах банкротства не может являться основанием для прекращения залога на это имущество, если он обеспечивает денежные требования гражданина - участника строительства, связанные с возвратом уплаченных им по договору долевого участия в строительстве денежных средств, поскольку норма п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве не содержит оговорки о том, что залог не прекращается только в отношении обязательств, связанных с передачей гражданам-участникам именно объектов долевого строительства.
Ссылка на то, что к иному застройщику (приобретателю) не переходят денежные обязательства банкротящегося застройщика перед гражданами - участниками строительства, также, по нашему мнению, противоречит закону, поскольку положения абзаца третьего п. 1 ст. 201.15-1 и п. 5 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве указывают на то, что приобретателю могут передаваться обязательства перед участниками строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства, за исключением лишь требований по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.
Норма же подп. 7 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве прямо указывает на то, реестр участников строительства содержит в себе как требования о передаче жилых помещений и требования о передаче машино-места и нежилого помещения, так и денежные требования в соответствии с названным Федеральным законом.
При этом использование в абзаце третьем п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве по отношению к обязательствам банкротящегося застройщика, переходящим к приобретателю, фразы "могут быть переданы", по нашему мнению, не означает того, что застройщик, конкурсный управляющий или суд могут выбирать, какие обязательства по требованиям участников строительства, включенным в реестр требований участников, передаются приобретателю, а какие нет.
В частности, необходимо помнить, что в законодательстве отсутствуют нормы, которые регулировали бы механизм такого выбора, а также нормы, которые прямо или косвенно бы указывали на то, что на приобретателя возлагаются лишь те обязательства застройщика перед участниками строительства, которые исполняются в натуре.
Напротив, из других норм вытекает, что, подавая заявление о намерении приобрести имущество застройщика, приобретатель выражает свое согласие на принятие на себя всех обязательств, которые включены в реестр требований участников строительства.
Так, согласно п. 6 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Как видно из буквального толкования данной нормы, она не выделяет из требований участников строительства, включенных в реестр, согласие на исполнение которых выражает потенциальный приобретатель, требования о передаче объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений, машино-мест) и денежные требования и не предоставляет потенциальному приобретателю возможность принять на себя обязательства лишь по первым требованиям и отказаться от вторых.
Положения подп. 2 п. 7 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, устанавливающие обязанность арбитражного управляющего направить в арбитражный суд после получения им заявления потенциального приобретателя сведения о соотношении стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, также не содержат никакого указания на то, что при расчете совокупного размера требований участников строительства из них исключаются требования денежного характера. А ведь представление таких сведений имеет важное значение для определения того, должен ли потенциальный приобретатель в случае принятия судом положительного решения по его заявлению выплатить банкротящемуся застройщику разницу между стоимостью прав застройщика и переданными приобретателю обязательствами или, если разница сложится в пользу приобретателя, должна ли такая разница быть включена в реестр требований кредиторов застройщика в качестве требования приобретателя (п. 3 и п. 4 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве).
Помимо этого, следует учитывать, что норма п. 12 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, предъявляющая требования к содержанию определения арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении, не упоминает о необходимости указания круга тех обязательств застройщика, которые передаются приобретателю его имущества, что также косвенно указывает на то, что приобретателю по умолчанию передаются все требования участников строительства, включенные в реестр, в том числе и денежные.
Правоприменительная практика также обращает внимание на то, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей, при этом положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров (о передаче жилых помещений или денежный) включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес. Форма изложения требования для его учета в реестре (о включении денежного требования либо о включении требования о передаче квартиры) не свидетельствует о разной правовой природе этих притязаний и не может приводить к различным подходам при определении уровня правовых гарантий участников строительства (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.02.2023 N 308-ЭС18-17191 (5)).
В связи с изложенным упоминание в определении арбитражного суда, которым удовлетворено заявление лица о намерении стать приобретателем имущества застройщика, только о передаче обязательств застройщика по передаче участникам строительства жилых помещений, включенных в реестр требований участников строительства, на наш взгляд, не означает, что обязательства по денежным требованиям, включенным в данный реестр, к приобретателю не перешли.
В пользу данного обстоятельства свидетельствует тот факт, что в тех делах о банкротстве, в которых суды признавали, что приобретателю передаются в том числе обязательства по денежным требованиям участников строительства, которые включены в соответствующий реестр (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2023 N 04АП-627/20, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2023 N 15АП-23528/22), определения судов, которыми были удовлетворены заявления приобретателей, также содержали указание на передачу последним обязательств застройщика только по передаче жилых и нежилых помещений, машино-мест в натуре и не упоминали отдельно и специально о передаче также и денежных обязательств (смотрите соответственно определение Арбитражного суда Иркутской области от 11.05.2021 по делу N А19-24031/2017, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2022 по делу N А32-42312/2021).
Относительно возражения, касающегося возбуждения дела о банкротстве 6 июля 2018 года, мы полагаем, что в рассматриваемом случае оно не имеет значения, поскольку редакция норм Закона о банкротстве, предусматривающая включение в реестр требований участников строительства в том числе и денежных требований этих участников, действует с 25 декабря 2018 года и применяется к делам о банкротстве, возбужденным до указанной даты при условии, что к этой дате не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (подп. "а" п. 1, подп. "а" п. 5 ст. 3, ч. 1 и ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ, далее - Закон N 478-ФЗ). Аналогичным образом применяются и ныне действующие редакции п. 5 и п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве (подп. "ж" п. 18 ст. 3 Закона N 478-ФЗ).
Редакция абзаца третьего п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве приобрела свой нынешний вид путем внесения в нее изменений подп. "а" п. 17 ст. 3 Закона N 478-ФЗ и подп. "а" п. 15 ст. 4 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ (далее - Закон N 151-ФЗ). Причем нормы Закона о банкротстве в редакции последнего из названных Законов также распространяются и на дела, возбужденные до вступления этого Закона в силу, при условии, что в таких делах не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (ч. 17 ст. 16 Закона N 151-ФЗ).
Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае решение о признании застройщика банкротом принято 27 ноября 2019 года, а определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика вынесено 15 мая 2022 года (определение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2023 по делу N А56-54693/2018), оснований для применения к отношениям участников строительства и приобретателей упомянутых норм Закона о банкротстве в другой редакции, нежели ныне действующая, мы не усматриваем.
Вместе с тем обращаем внимание на то, что в вышеупомянутом определении суда от 06.07.2023 основным аргументом для суда, отклонившего возражения ответчика - участника строительства, явились не перечисленные выше обстоятельства, а незаявление участником строительства своих требований до закрытия реестра требований участников строительства и, как следствие, отсутствие таких требований в этом реестре на момент передачи обязательств иному застройщику. По смыслу же вышеприведенных норм Закона о банкротстве приобретателю имущества банкротящегося застройщика могут быть переданы только те требования участников строительства, которые включены в названный реестр. Соответственно, по смыслу данных норм только такие требования могут быть обеспечены залогом передаваемого иному застройщику имущества.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
5 октября 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.