Организация продавала жилые помещения в блокированном доме по договору участия в долевом строительстве. Две квартиры были приобретены с привлечением денежных средств банков (в ипотеку). В соответствии с законодательством РФ в данном случае на земельный участок было наложено обременение в пользу банков. В настоящее время (в 2015 году) блокированный жилой дом введен в эксплуатацию, квартиры были переданы участникам долевого строительства. При этом в соответствии с п. 5 ст. 77.2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства, и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. То есть при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру обременение с земельного участка должно быть снято.
Одним из участников долевого строительства, приобретавшим квартиру через ипотеку, около восьми лет право собственности на квартиру не оформлялось. Обременение в пользу банка с земельного участка не снято.
1. Возможно ли застройщику - собственнику земельного участка в данном случае самостоятельно предпринять какие-либо действия по снятию обременения в пользу банка (какие)?
2. Возможно ли в данном случае застройщику - собственнику земельного участка отказаться от права собственности на земельный участок в одностороннем порядке? Каковы судебные перспективы в случае отказа Росреестра в осуществлении государственной регистрации прекращения права?
В соответствии с п. 1 ст. 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).
Закон об ипотеке был дополнен указанной статьей только 2 августа 2019 года (п. 5 ст. 2, ст. 6 Федерального закона от 02.08.2019 N 261-ФЗ). Однако еще до этого момента положения п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке допускали залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Поэтому в правоприменительной практике сложилась позиция, согласно которой права требования участника долевого строительства, вытекающие из заключенного в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик обязуется передать квартиру и по которому платежи осуществляются участником долевого строительства с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, предоставленного на осуществление оплаты по договору участия в долевом строительстве, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации такого договора (смотрите постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2011 N 13905/10).
Вместе с тем из содержания п. 5 ст. 5, п. 1 ст. 77.2 Закона об ипотеке и правоприменительной практики вытекает, что заложенными в вышеназванном случае считаются именно права требования по договору участия в долевом строительстве (далее - ДУДС), а не земельный участок, на котором осуществляется такое строительство. При этом каких-либо норм, прямо предусматривающих, что одновременно с залогом прав требования по ДУДС в пользу банка, предоставившего кредит участнику строительства, оформляется залог соответствующего земельного участка или права аренды (субаренды) на него, ни иные пункты ст. 77.2 Закона об ипотеке, ни другие статьи этого Закона не содержат. Отсутствуют такие нормы и в Законе N 214-ФЗ. Положениями ч. 1 ст. 12.1 и ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ предусматривается лишь установление залога земельного участка либо права аренды или субаренды застройщика на этот участок в пользу участника долевого строительства для обеспечения исполнения обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником, и по уплате застройщиком денежных средств, причитающихся участнику в качестве возмещения убытков, неустойки (штрафа, пеней) или иных выплат, производимых застройщиком в соответствии с договором и законом.
Таким образом, совокупность приведенных норм указывает на то, что регистрация залога земельного участка в пользу банка, предоставившего участнику долевого строительства кредит для внесения оплаты по ДУДС, может быть обусловлена лишь наличием соответствующих прав у самого участника строительства и установлением залога этих прав в пользу банка. На наш взгляд, это означает, что залог в пользу банка соответствующего земельного участка должен прекращаться в то же время, когда бы он подлежал прекращению в пользу участника строительства, внесшего оплату по ДУДС за счет не заемных, а собственных средств.
В связи с этим необходимо учитывать, что в силу ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до 13 июля 2020 года) возникший на основании названного Федерального закона залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном ст. 8 этого Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. На это же указывает смысл ч. 3 и ч. 8 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.
Принимая во внимание, что в рассматриваемой ситуации построенный объект недвижимости введен в эксплуатацию и все объекты долевого строительства переданы участникам по актам приема-передачи еще в 2015 году, то есть в период действия вышеприведенной редакции ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, залог принадлежащего застройщику на праве собственности земельного участка, в том числе зарегистрированный в пользу банков, предоставивших кредитные средства отдельным участникам строительства, следует считать прекратившимся.
Тем более его следует считать прекратившимся после государственной регистрации права собственности участников строительства, которым банками был предоставлен кредит, на переданные объекты строительства, поскольку в этом случае залог прав участников строительства, вытекающих из ДУДС, установленный в пользу банка, также прекращается на основании п. 5 ст. 77.2 Закона об ипотеке с трансформацией его в залог объекта недвижимости.
В связи с изложенным обращаем внимание на то, что в соответствии с ч. 6 ст. 16 Закона N 214-ФЗ после передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). Данная норма была включена в Закон N 214-ФЗ с 13 июля 2020 года (п. 8 ст. 1, ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ), но может применяться и в отношении регистрации права собственности на те объекты, акты о передаче которых были составлены до указанной даты (смотрите, например, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.10.2020 по делу N А45-16395/2020, решение Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29.06.2021 по делу N 2а-6957/2021).
Таким образом, в рассматриваемом случае застройщик может как самостоятельно подать в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности на объект долевого участия за участником строительства, которому такой объект передан в 2015 году, так и обратиться в суд с требованием о признании залога банка на указанный в вопросе земельный участок отсутствующим, решение которого будет являться основанием для погашения записи о залоге в ЕГРН (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, абзац четвертый п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Что же касается отказа от права собственности на земельный участок, то в рассматриваемой ситуации такой вариант представляется нам связанным с определенными рисками. Дело в том, что согласно ч. 4 ст. 56 Закона N 218-ФЗ при государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены эти земельный участок или земельная доля, без заявления о государственной регистрации возникновения или перехода права.
В свою очередь, положения подп. 5 п. 1 ст. 1 и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ устанавливают принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости при отчуждении последней лицом, в собственности которого находится указанный участок. На основании этих норм, а также определения дома блокированной застройки, которое было дано в п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса (в редакции, действовавшей до 1 марта 2022 года), суды зачастую приходили к выводу о том, что при передаче объектов долевого строительства в виде отдельных блоков таких домов участникам долевого строительства должно передаваться и право на земельные участки, находящиеся под данными блоками, принадлежащие непосредственно застройщику (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.06.2022 по делу N 8Г-15083/2022[88-17127/2022], определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.04.2022 по делу N 8Г-6715/2022[88-12695/2022]).
Как мы поняли из вопроса, в рассматриваемом случае стороны договора долевого участия в строительстве достигли соглашения о передаче в собственность участникам строительства земельных участков, расположенных под переданными им застройщиком блоками. Более того, такие участки уже были образованы из ранее единого участка и поставлены на кадастровый учет. Следовательно, отказ застройщика от права собственности на участок, влекущий за собой переход этого участка в государственную или муниципальную собственность, затрагивает права участников строительства и влечет за собой нарушение принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В связи с этим мы не можем исключить возможности отказа регистрирующего органа в регистрации отказа застройщика от права собственности на участок.
Тем не менее необходимо учитывать, что имеется правоприменительная практика, которая приравнивает режим земельного участка, находящегося под домами блокированной застройки, к режиму земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, и не усматривает оснований для отказа застройщику в регистрации отказа от права собственности на данный участок даже в тех случаях, когда на него не зарегистрированы права участников строительства, а также имеется обременение в виде ипотеки в пользу участников или кредитной организации (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.01.2019 N Ф09-8964/18, постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.11.2019 N Ф05-16782/19).
В заключение отметим, что выводы, сделанные в данном ответе, основаны исключительно на информации, изложенной в вопросе, без проведения правого анализа заключенных между застройщиком и участниками строительства договоров, документов, на основании которых был зарегистрирован залог в пользу кредитных организаций, предоставивших участникам строительства заемные средства. При этом какой-либо прямой правоприменительной практики по делам с фабулой, аналогичной изложенной в вопросе, нам обнаружить не удалось. В связи с этим указанные выводы носят исключительно характер экспертного мнения и не исключает того, что регистрирующие органы и суды могут прийти и к иным выводам по ситуации с учетом всех обстоятельств дела.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
10 мая 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.