В 2017 году был заключен договор аренды сельскохозяйственного земельного участка между физическим лицом и ООО на десять лет.
С 2019 года физическое лицо не получает плату за использование его земельного участка.
С 2021 году ООО признано банкротом. На данный момент проходит процедура банкротства ООО. Физическое лицо заявилось как кредитор арбитражному управляющему, после чего подало иск в суд о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендной платы в течение трех лет. Однако суд выразил позицию о невозможности расторжения действующего договора аренды до завершения процедуры ликвидации ООО.
Возможно ли расторгнуть договор аренды до завершения процедуры банкротства?
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу ст. 606 и ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства его сторон по отношению друг к другу прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Положениями абзаца первого п. 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Изложенное означает, что при расторжении договора он прекращает свое действие лишь на будущее время, то есть отношения сторон по исполнению этого договора, которые имели место до момента его расторжения, никоим образом таким расторжением не затрагиваются (смотрите п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - Постановление N 35), п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104, постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1059/10).
В связи с этим требование арендодателя о расторжении договора аренды по причине невнесения арендатором арендной платы само по себе не носит имущественного характера, а его удовлетворение не создает каких-либо дополнительных имущественных обязательств для арендатора.
Следовательно, по общему правилу такое требование может быть рассмотрено и удовлетворено вне рамок дела о банкротстве, поскольку в рамках указанного дела подлежат рассмотрению только денежные и иные имущественные требования кредиторов к должнику (п. 5 ст. 4, п. 1 ст. 63, п. 1 ст. 81, п. 1 ст. 94, п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", далее - Закон о банкротстве).
Особо отметим, что удовлетворение такого требования не может повлиять и на очередность удовлетворения требований кредиторов арендатора. В частности, необходимо учитывать, что отнесение требований кредиторов к реестровым или текущим зависит исключительно от даты принятия судом заявления о признании должника банкротом и от вида соответствующих требований. Так, по общему правилу под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом (п. 1 ст. 5 Закона о банкротстве). При этом по смыслу приведенной нормы и разъяснений, данных в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (включая договоры аренды), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.
Таким образом, независимо от сохранения или расторжения договора аренды задолженность по арендной плате за периоды, которые истекли до даты принятия заявления о признании арендатора банкротом, будет относиться к реестровым требованиям, а за периоды, истекшие после этой даты, к текущим. В свою очередь, текущие требования, вытекающие из договоров аренды, независимо от сохранения или расторжения договора удовлетворяются в пятую очередь в порядке календарной очередности (п. 2 ст. 134 Закона о банкротстве), а реестровые требования в третью очередь (п. 4 ст. 134, ст. 137 Закона о банкротстве).
Обязанность арендатора возвратить арендованное имущество после прекращения договора аренды (ст. 622 ГК РФ) также не может повлиять на очередность удовлетворения требований кредиторов или иным образом нарушить их права, поскольку арендованное имущество как не принадлежащее арендатору на праве собственности по смыслу п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве не может включаться в состав конкурсной массы.
В то же время необходимо учитывать, что по смыслу положений ст. 128 и ст. 606 ГК РФ право аренды относится к имущественным правам должника и входит в состав принадлежащего ему имущества. В свою очередь, согласно п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) осуществляется только с согласия арендодателя, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Данное правило действует и в том случае, когда арендатор находится в процедурах банкротства (смотрите, например, определение Верховного Суда РФ от 08.07.2016 N 276-ПЭК16, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500). Это означает, что без согласия арендодателя включение в конкурсную массу права аренды по общему правилу невозможно.
Тем не менее следует помнить, что согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением арендаторов, перечисленных в данной норме, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
При этом для участков сельскохозяйственного назначения исключение из приведенного выше правила установлено только в отношении тех участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса, п. 9 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Таким образом, с учетом приведенных норм включение в конкурсную массу юридического лица права аренды сельскохозяйственного земельного участка, принадлежащего на праве собственности физическому лицу, может осуществляться без согласия данного физического лица, за исключением случаев когда необходимость получения такого согласия прямо предусмотрена договором аренды.
Принимая во внимание вышеизложенное, суды приходят к выводу о том, что расторжение договоров аренды земельных участков на стадии конкурсного производства по требованию арендодателя затрагивает вопросы о возможности включения права аренды земельного участка в конкурсную массу и его реализации, поэтому соответствующее требование подлежит рассмотрению арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве (смотрите, например, определения Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2018 N 306-ЭС17-20448, от 18.01.2018 N 306-ЭС17-20941, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21699, от 02.02.2018 N 306-ЭС17-21700, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22277, от 06.02.2018 N 306-ЭС17-22278, от 07.02.2018 N 306-ЭС17-22604).
Соответственно, если в рассматриваемой ситуации арендатор признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, а договор аренды не содержит условия о том, что права и обязанности арендатора по договору аренды могут передаваться третьим лицам только с согласия арендодателя, суд общей юрисдикции не уполномочен рассматривать заявленное арендодателем требование о расторжении договора и обязан оставить иск без рассмотрения на основании ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, разъяснений, данных в п. 28 и п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", а также в п. 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016.
Вместе с тем само по себе то обстоятельство, что на стадии конкурсного производства требование о расторжении договора аренды земельного участка в связи с просрочкой по выплате арендной платы подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве, не означает невозможности удовлетворения данного требования соответствующим арбитражным судом, особенно с учетом того, что просрочка в исполнении обязательства имела место еще до принятия судом заявления о признании должника банкротом (смотрите, например, определение ВАС РФ от 07.02.2012 N ВАС-154/12, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.12.2021 N Ф01-6519/21, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.04.2017 N Ф04-873/17, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2014 N Ф08-5576/14, постановление ФАС Поволжского округа от 20.07.2010 N А12-23211/2009).
В заключение же отметим, что в тех случаях, когда в отношении должника еще не введено конкурсное производство либо в соответствии с законом или договором аренды на передачу прав и обязанностей арендатора третьим лицам необходимо согласие арендодателя, договор аренды может быть расторгнут в общеисковом порядке вне рамок дела о банкротстве, в том числе судом общей юрисдикции, на основании п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ (смотрите, например, п. 44 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, определение Верховного Суда РФ от 11.12.2020 N 305-ЭС20-19428, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.03.2023 N Ф01-5936/22, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2019 N 08АП-12820/19).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
1 мая 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.