Организация намерена приобрести в собственность квартиру. Квартира приобретена продавцом в рассрочку. Имеется долг по выплате полной стоимости квартиры, в связи с чем на квартиру наложено обременение в виде ипотеки в силу закона, запрет на регистрационные действия. Организация планирует заключить с продавцом сначала договор займа и подписать договор купли-продажи (в нем будет указано, что к определенной дате обременение должно быть снято и должно быть подано заявление о переходе права от продавца к организации). в договор займа будет включено условие, что его исполнение будет обеспечено залогом квартиры (последующая ипотека). Таким образом, до подачи договора купли-продажи в Росреестр будут зарегистрированы две ипотеки одновременно на один и тот же объект. Это снизит риски того, что, выплатив ипотеку, продавец продаст квартиру другому лицу, а покупатель останется его кредитором и будет искать его. Перед сдачей договора купли-продажи в Росреестр предшествующая ипотека будет снята, останется только эта (обоснование: статьи 2, 3, 43 Федерального закона "Об ипотеке")
Регистратор в Росреестре предварительно сообщил, что вторая ипотека невозможна.
Соответствует ли требованиям законодательства предложение о займе с последующей ипотекой, или данное предложение не может быть реализовано?
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе залогом, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Согласно п. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила названного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге. Приведенная норма указывает на то, что нормы закона об ипотеке подлежат первоочередному применению по отношению к правилам ГК РФ о залоге.
По смыслу ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека может возникать как в силу заключения договора между кредитором по основному обязательству (залогодержателем) и лицом, предоставляющим имущество в обеспечение исполнения этого обязательства (залогодателем), так и в силу прямого указания федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона). В частности, по общему правилу ипотека в силу закона устанавливается при продаже недвижимого имущества в кредит, то есть с условием об оплате товара через определенное время после его передачи покупателю (п. 1 и п. 5 ст. 488 ГК РФ). Поскольку продажа товара в рассрочку является разновидностью продажи товара в кредит, предполагающей внесение платы за товар периодическими платежами после его передачи покупателю (п. 1 ст. 489 ГК РФ), постольку на такой договор также распространяется правило об установлении залога на проданный товар в пользу продавца для обеспечения обязательства по его оплате (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Как мы поняли из вопроса, в рассматриваемом случае квартира, подлежащая продаже, находится в залоге у предыдущего продавца этой квартиры в обеспечение исполнения обязательства нынешнего собственника по оплате данной квартиры в рассрочку. Соответственно, на нее установлена ипотека в силу закона.
В связи с этим отметим, что к ипотеке в силу закона соответственно применяются те же самые правила, которые применяются к залогу, возникающему в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).
В свою очередь, п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.
В силу п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
Таким образом, приведенные нормы, взятые в их системной и смысловой взаимосвязи, указывают на то, что наличие зарегистрированной в ЕГРН ипотеки в силу закона само по себе не препятствует установлению на это же недвижимое имущество последующей ипотеки на основании договора или закона, о чем свидетельствует и судебная практика (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 12.08.2021 по делу N 8Г-16802/2021[88-17984/2021], апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 06.02.2019 по делу N 33-1130/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 23.04.2019 по делу N 33-1260/2019).
В рассматриваемой ситуации такой запрет может вытекать лишь из условий договора купли-продажи квартиры в рассрочку, если продавец и покупатель согласовали в нем невозможность последующего залога такой квартиры, а также из условий отдельного соглашения, регулирующего отношения залогодержателя и залогодателя по ипотеке в силу закона, который они могут заключить на основании п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке. При наличии указанных договорных запретов последующий договор об ипотеке может быть признан судом недействительным по иску предшествующего залогодержателя (п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке).
При отсутствии же в соглашениях между залогодержателем и залогодателем запретов на установление в отношении предмета залога последующей ипотеки каких-либо препятствий для передачи указанной в вопросе квартиры в последующий залог для обеспечения обязательства, вытекающего из договора займа (ст. 2 Закона об ипотеке), мы не усматриваем, за исключением случаев, когда последующий договор об ипотеке предусматривает составление и выдачу закладной (п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке).
При этом особо обращаем внимание на то, что получение согласия предшествующего залогодержателя по общему правилу не является обязательным условием установления последующей ипотеки: согласно п. 2 ст. 44 Закона об ипотеке он лишь должен быть незамедлительно уведомлен об этом залогодателем и по его требованию ему должны быть сообщены сведения о последующей ипотеке, в объеме, предусмотренном п. 1 ст. 9 названного Закона. В этом случае права первоначального залогодержателя защищаются положениями п. 1 ст. 46 Закона об ипотеке, в соответствии с которым требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований (ст. 342.1 ГК РФ).
Однако по смыслу абзаца второго п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке наличие согласия предшествующего залогодержателя как условия заключения последующего договора может быть установлено договорами между этим залогодержателем и залогодателем. При нарушении этого условия требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке (абзац второй п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке).
В заключение отметим, что из п. 1 ст. 807 ГК РФ следует, что договор займа может предусматривать условие о передаче суммы займа не непосредственно заемщику, а указанному последним третьему лицу. При этом сумма займа, переданная указанному заемщиком третьему лицу, считается переданной самому заемщику (п. 5 ст. 807 ГК РФ). В свою очередь, положения ст. 313 ГК РФ позволяют третьим лицам исполнять кредитору обязательства за должника по поручению последнего. Учитывая изложенное, мы не усматриваем препятствий для заключения в рассматриваемой ситуации договора займа, по которому сумма займа будет передана заимодавцем не самому заемщику, а лицу, перед которым последний имеет задолженность по договору купли-продажи квартиры, с целью погашения указанного долга. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2022 N Ф08-3482/22, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.04.2019 N Ф06-43970/19).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
7 августа 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.