В ноябре 2020 года между ИП и Администрацией городского округа в Московской области был заключен договор аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии. Основание заключения - проведенный открытый аукцион, на котором ИП предложил наибольшую арендную ставку. Срок аренды - 49 лет. В соответствии с договором арендатор проводит работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия (федерального значения), после завершения таких работ арендатору будет установлена льготная арендная плата в размере один рубль за один квадратный метр в год. Работы по реставрации начались, арендная плата своевременно вносится.
В июле 2022 года ИП умер. В ЕГРЮЛ запись о его регистрации прекращена.
По договору аренды предусмотрено несколько случаев его прекращения, а именно: 1) ликвидация Арендатора в установленном порядке; 2) признание Арендатора несостоятельным (банкротом); 3) расторжения Договора по соглашению Сторон или в судебном порядке; 4) по окончании срока действия Договора; 5) в иных случаях, предусмотренных законодательством и Договором.
Вправе ли наследники вступить в договор аренды на оставшийся срок его действия на основании положения ст. 617 ГК РФ или других нормативных актов? Если да, то каков порядок вступления наследников в договор аренды? Если нет, то что будет с заключенным с ИП договором аренды и подписанными ИП договорами подряда с исполнителями по реставрации объекта аренды? Могут ли наследники вернуть средства, вложенные ИП в реставрацию?
В соответствии со ст. 387, ст. 392.2, ст. 1112, ст. 1175 ГК РФ права и обязанности гражданина, являющегося стороной обязательства, могут переходить к другому лицу в порядке универсального правопреемства, за исключением случаев, когда они связаны с личностью гражданина.
Согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. В свою очередь, обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.
Частный случай этого общего правила установлен п. 2 ст. 617 ГК РФ, согласно которому в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Анализ Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) показывает, что в нем отсутствуют какие-либо нормы, которые содержали бы иные правила, нежели установленные вышеприведенными положениями гражданского законодательства, либо вводили запрет на переход прав по договору аренды объекта культурного наследия к наследникам умершего арендатора.
Отметим, правда, что в соответствии с п. 2 ст. 14.1 Закона N 73-ФЗ льготная арендная плата устанавливается со дня заключения договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности, по результатам проведения аукциона на право заключения такого договора. Иными словами, проведение аукциона, указанного в вопросе, является обязательным условием заключения данного договора.
В свою очередь, п. 7 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
В то же время правоприменительная практика особо подчеркивает, что указание на личное исполнение обязательства по договору в контексте ст. 448 ГК РФ, а также иных положений законодательства не означает, что обязательство приобретает неразрывную связь с личностью наследодателя в смысле наследственного права, а п. 7 ст. 448 ГК РФ установлен запрет на уступку (то есть по смыслу п. 1 ст. 382, ст. 388 ГК РФ на совершение стороной договора сделки, влекущей за собой переход права), а не на переход прав и обязанностей по наследству в порядке универсального правопреемства (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10.11.2020 N 310-ЭС20-6357, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.11.2022 N Ф08-11728/22, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.03.2022 N Ф09-241/22).
Таким образом, исходя из изложенного, какого-либо запрета на переход прав и обязанностей арендатора объекта культурного наследия к наследникам такого арендатора законодательство не устанавливает. Не усматривается такой запрет и из приведенных в вопросе условий договора аренды.
В частности, необходимо учитывать, что термин "ликвидация" применяется исключительно к прекращению деятельности юридического лица без перехода его прав и обязанностей к другому лицу (п. 1 ст. 61 ГК РФ). С внесением в ЕГРЮЛ записи о ликвидации правоспособность юридического лица прекращается (п. 3 ст. 49 ГК РФ), также это влечет за собой прекращение обязательств, в которых юридическое лицо является кредитором или должником, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.) (ст. 419 ГК РФ).
Регистрация же гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не создает какой-либо юридической личности, отдельной от личности самого гражданина, она лишь придает ему специальный статус, дающий ему право осуществлять предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в том числе и тем, которое не используется в предпринимательской деятельности (ст. 24 ГК РФ, п. 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства"), а прекращение у него статуса ИП не влечет прекращения обязательств по договорам, которые он заключил, будучи предпринимателем (определение Верховного Суда РФ от 22.12.2015 N 309-КГ15-16838, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.02.2022 N Ф09-10390/2, определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18.07.2022 по делу N 8Г-10796/2022[88-11812/2022]). Исключение могут составлять лишь случаи, когда исполнение обязательства связано с осуществлением деятельности, которую в соответствии с законом могут осуществлять лишь ИП и юридические лица. Правоприменительная практика прямо указывает на то, что в отношении граждан - ИП не применяются нормы о ликвидации и последствиях ликвидации юридического лица (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 17.01.2017 по делу N 33-469/2017).
Соответственно, исключение гражданина-предпринимателя из ЕГРИП вследствие его смерти в рассматриваемом случае не может повлечь за собой прекращение договора аренды объекта культурного наследия вследствие ликвидации арендатора или стать препятствием для перехода прав и обязанностей по договору к его наследникам, если договор не налагает на арендатора таких обязанностей, которые могут быть исполнены гражданином лишь при наличии у него статуса ИП. Положения ст. 14.1 Закона N 73-ФЗ также подкрепляют этот вывод, поскольку из них следует, что арендаторами по договору, указанному в вопросе, могут быть не только ИП и организации, но и физические лица, не имеющие статуса ИП.
Сделанные в этом ответе выводы основаны исключительно на информации, изложенной в вопросе. В связи с этим мы не можем окончательно исключить того, что полное толкование договора, проведенное по правилам, установленным ст. 431 ГК РФ, может привести к иным выводам.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
3 августа 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.