Государственному казенному учреждению необходимо сдать площадку 1 (щебеночное покрытие) и площадку 2 (асфальтовое покрытие) в аренду. В настоящее время указанные площадки числятся на балансе учреждения как движимое имущество с инвентарным номером на каждую площадку. Площадки будут сдаваться как поверхности, не обладающие самостоятельными свойствами, а лишь улучшающие полезные свойства земельного участка, на котором они находятся? Каким образом в этом случае устанавливается арендная плата за площадки в договоре? Или они будут указаны как объекты недвижимости? Какой документ будет основанием для регистрации прав учреждения в Росреестре?
По общему правилу, установленному ч. 1 и п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, осуществляется только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, предусмотренных ч. 1 названной статьи.
Вместе с тем необходимо учитывать, что порядок заключения договоров пользования государственным и муниципальным имуществом, в том числе закрепленным за бюджетными учреждениями, установленный ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством Российской Федерации о недрах, о концессионных соглашениях, о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве (ч. 2 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).
В свою очередь, по смыслу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ асфальтовое покрытие рассматривается как неотделимое улучшение земельного участка, а не как самостоятельный объект капитального строительства. Правоприменительная практика также исходит из того, что такие сооружения, как замощения, асфальтовые площадки и покрытия, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком, и не являются самостоятельными вещами, а выступают неотъемлемой составной частью земельного участка, на котором они расположены (смотрите, например, абзац пятый п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", определения ВС РФ от 10.03.2022 N 305-ЭС22-774, от 27.02.2017 N 305-КГ16-21236, от 04.09.2015 N 305-КГ15-10816, от 26.04.2016 N 308-КГ16-3285, постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08, постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12, постановление АС Поволжского округа от 18.11.2016 N Ф06-15033/16, постановления Десятого ААС от 31.01.2017 N 10АП-18200/16, Первого ААС от 09.07.2012 N 01АП-2432/12).
Таким образом, изложенное показывает, что щебеночное и асфальтовое покрытие земельных участков не могут выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельных объектов гражданских прав и сделок и в силу ст. 135 ГК РФ следуют юридической судьбе того земельного участка, на котором они находятся. Следовательно, передача в аренду указанных в вопросе площадок представляет собой не что иное, как заключение договора аренды соответствующего земельного участка, и не может регулироваться нормами ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, а должно производиться в соответствии с Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ).
В свою очередь, на основании подп. 2 п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ земельный участок, необходимый для выполнения казенным учреждением своих уставных задач, предоставляется ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. Учреждение вправе использовать такой земельный участок в пределах, установленных законом, правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. При этом учреждение не вправе распоряжаться таким земельным участком, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с ЗК РФ (п. 1 и п. 3 ст. 269 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями относительно применения ныне утратившего силу п. 4 ст. 20 ЗК РФ, содержание которого было аналогично содержанию п. 3 ст. 269 ГК РФ, данными в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 75 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В силу п. 1 ст. 431.1 ГК РФ положения названного Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и указанной статьей.
Совокупность приведенных норм и разъяснений указывает на то, что заключенный бюджетным учреждением договор аренды земельного участка, предоставленного ему на праве бессрочного пользования, является ничтожным как нарушающий прямой запрет, установленный законом, на что указывает и судебная практика (смотрите, например, постановление АС Уральского округа от 18.05.2018 N Ф09-1452/18, постановление Пятнадцатого ААС от 06.08.2018 N 15АП-7175/18, постановление Четвертого ААС от 07.05.2019 N 04АП-304/19).
Таким образом, в рассматриваемом случае заключенный казенным учреждением договор аренды щебеночного и асфальтового покрытия будет являться ничтожной сделкой, не порождающей никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
5 сентября 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.