Непубличным акционерным обществом (НАО) с целью осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении здания были представлены правоустанавливающие документы с заявлением в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Управление Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Управление).
Уведомлением Управления отказано в государственной регистрации прав по причине непредставления заявителем правоустанавливающего документа на заявленный объект.
Право собственности НАО на здание возникло на основании правопреемства в 2005 году, так как НАО является правоприемником ГУП. В порядке реорганизации ГУП все обязанности, имущественные и неимущественные права перешли к НАО.
НАО обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным уведомления.
Какова судебная практика применительно к рассматриваемой ситуации?
2. В отзыве на заявление Управление ссылается на расхождение площадей здания, указанных в акте приема-передачи имущества и в ЕГРН. Здание было поставлено на учет его нынешним собственником в 2014 году на основании данных технического паспорта на этот объект, в котором его площадь указана в размере 144,1 кв. м. В то же время в передаточном акте, оформлявшем приватизацию государственного имущества путем преобразования унитарного предприятия в АО, указана иная площадь этого здания - в размере 140,5 кв. м.
Каково допустимое расхождение площадей? Какова судебная практика применительно к рассматриваемой ситуации?
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) реестр объектов недвижимости, иначе называемый кадастром недвижимости, является частью ЕГРН.
Согласно ч. 1 ст. 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
В силу ч. 2 и п. 9 ч. 4 ст. 8 Закона N 218-ФЗ площадь здания относится к основным сведениям о данном объекте недвижимости.
Положениями п. 4 и п. 5 ч. 4 ст. 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости, а также подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Регистрация права собственности осуществляется на основании документов, названных в ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ, перечень которых является открытым. При этом по смыслу разъяснений, данных в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в качестве документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество, полученное акционерным обществом в результате приватизации унитарного предприятия, выступают план приватизации или передаточный акт.
В свою очередь, нормы ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ, содержащие перечень оснований для приостановления государственной регистрации, которые, по сути, являются также и основаниями для отказа в такой регистрации в случае неустранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления (ст. 27 Закона N 218-ФЗ), не упоминают о таком основании для приостановления и отказа в регистрации права собственности на здание, как расхождение в сведениях о площади этого здания, содержащихся в ЕГРН и в правоустанавливающих документах.
Однако имеется более общая норма п. 49 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ, которая позволяет приостанавливать регистрацию и впоследствии отказывать в ее совершении в случае противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости);
Помимо этого, принимая во внимание то, что площадь здания является одной из его основных характеристик, несоответствие данных о такой площади в правоустанавливающих документах сведениям, содержащимся в ЕГРН, поднимает вопрос о тождестве указанных в этих документах и в ЕГРН зданий, а также о том, не было ли изменено здание после внесения сведений в кадастр недвижимости и о соблюдении установленных законом условий такого изменения (например, получение разрешения на реконструкцию здания, если оно необходимо).
При этом законодательство не содержит норм, которые регулировали бы порядок разрешения данных коллизий, в том числе не устанавливает допустимых пределов расхождения значений площади здания и иных объектов недвижимости, указанных в ЕГРН и в правоустанавливающих документах. В них упоминается лишь о допустимо возможном расхождении площади здания, указанной в разрешении на строительство и в разрешении на ввод его в эксплуатацию (п. 61 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ).
В связи с этим в правоприменительной практике отсутствует единая позиция по данному вопросу. В частности, в одних случаях суды соглашаются с регистрирующим органом и подтверждают правомерность его отказа в совершении регистрационных действий (смотрите, например, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2022 по делу N А32-5255/2022, апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Мордовия от 17.07.2018 по делу N 33а-1311/2018).
В других случаях суды не разделяют позицию регистрирующего органа и признают отказы незаконными, но в значительном числе практических ситуаций это связано с тем, что регистрирующий орган не учел те или иные нюансы, послужившие причиной расхождения площади либо делающие такое расхождение неважным. Так, в случае образования единого объекта недвижимости из тех объектов, на которые ранее у лица было зарегистрировано право собственности, нивелирует расхождение в площади образовавшегося в результате объединения объекта (смотрите, например, постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 N 21АП-582/20). Кроме того, незаконными признаются отказы в регистрации в тех случаях, когда площадь того или иного объекта недвижимости изменилась лишь в результате изменения порядка определения этой площади, то есть, например, прекращение учета в составе площади такого объекта тех или иных его составных частей (подвалов, лестничных клеток, балконов и т.п.) (смотрите, например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 N 09АП-44182/19).
Вместе с тем, нам встретилась и судебная практика, в которой суды признавали отказы регистрирующего органа незаконными в том случае, когда ему и суду были представлены доказательства тождества объекта, поставленного на кадастровый учет, и объекта, поименованного в правоустанавливающем документе (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2022 N Ф05-4006/22, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.10.2017 N Ф03-3743/17, решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.03.2023 по делу N А40-88538/2022).
В связи с изложенным в рассматриваемой ситуации правообладателю можно рекомендовать обратиться в суд с заявлением об оспаривании отказа регистрирующего органа, представив доказательства тождества названных в вопросе объектов.
Кроме того, в том числе в случае отказа суда в удовлетворении вышеназванного заявления правообладатель не лишен возможности обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на объект, указанный в ЕГРН, и зарегистрировать данное право на основании судебного решения.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
21 сентября 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.