Можно ли в 2014 году применить имущественный налоговый вычет по квартире, которая находится в собственности менее трех лет?

Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?   Мы нашли выход!

Консультация предоставлена 28.04.2015 г.

Квартира, которая находилась в собственности физического лица менее трех лет, реализована в 2014 году за 1 400 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры в 2013 году составили 1 200 000 руб. В 2013 году имущественный вычет по данной квартире не предоставлялся. Вычетами при приобретении иного жилья налогоплательщик не пользовался.

Можно ли в 2014 году применить имущественный налоговый вычет? Можно ли в случае реализации данной квартиры, неиспользованный имущественный вычет, связанный с ее приобретением, перенести на другие налоговые периоды (при условии, что иной ежегодный доход налогоплательщика начиная с 2013 года, облагаемый по ставке 13%, составляет 300 000 руб.)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

При реализации в 2014 году квартиры, приобретенной в 2013 году, налогоплательщик имеет право использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. либо уменьшить доход от продажи квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (1 200 000 руб.).

Кроме того, налогоплательщик имеет право получить имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной им на приобретение данной квартиры (1 200 000 руб.).

Если налогоплательщик воспользуется вычетом в размере документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры, то неиспользованный в 2014 году имущественный налоговый вычет в размере 700 000 руб. может быть использован налогоплательщиком, например, в 2015 и в последующие годы. При этом право на применение данного вычета не зависит от продажи данной квартиры в 2014 году.

Обоснование вывода:

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению НДФЛ.

При этом не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

В рассматриваемом случае реализована квартира, которая находилась в собственности физического лица менее трех лет, поэтому норма п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется.

В этой связи на основании п. 1 ст. 210 НК РФ доход 2014 года от реализации квартиры в сумме 1 400 000 руб. учитывается при определении налоговой базы по НДФЛ. Налоговая ставка в отношении указанного дохода для физического лица, являющегося резидентом РФ, устанавливается в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ.

То есть налогоплательщик может воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, установленными ст. 220 НК РФ.

Так, при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина России от 09.02.2012 N 03-04-05/9-142).

При этом вместо получения имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением реализуемой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо ФНС от 31.07.2014 N БС-4-11/14980@).

То есть в рассматриваемой ситуации налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 200 000 руб. при условии документального подтверждения своих расходов, связанных с приобретением данной квартиры.

Кроме того, налогоплательщики также имеют право на получение имущественного налогового вычета при приобретении, в частности, комнаты или квартиры в соответствии с положениями пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным данным подпунктом, не пользовались (письма Минфина России от 08.04.2014 N 03-04-РЗ/15807, от 05.05.2014 N 03-04-05/20934, от 30.04.2014 N 03-04-05/20606).

Согласно вопросу налогоплательщик ранее свое право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный при приобретении жилья, не использовал. Следовательно, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в редакции до 01.01.2014) при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории РФ квартиры, но не более 2 000 000 руб. (смотрите также письмо Минфина России от 23.04.2014 N 03-04-05/18783).

То есть в рассматриваемой ситуации при продаже квартиры в 2014 году налогоплательщик может воспользоваться также и имущественным налоговым вычетом в связи с приобретением данной квартиры (в размере до 1 200 000 руб.) (смотрите письмо УФНС России по г. Москве от 02.09.2011 N 20-14/4/085303@). Косвенно данный вывод также подтверждается письмом Минфина России от 30.04.2014 N 03-04-05/20606.

Отметим, что имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в виде уменьшения дохода, подлежащего обложению НДФЛ (смотрите письмо ФНС России от 02.10.2012 N ЕД-3-3/3545@).

Таким образом, учитывая, что согласно вопросу за 2014 год налогоплательщик получает доход 1 700 000 руб. (1 400 000 руб. + 300 000 руб.), имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, в 2014 году может быть использован в сумме 500 000 руб. (1 700 000 руб. - 1 200 000 руб.).

В то же время в рассматриваемой ситуации квартира приобретена в 2013 году, следовательно, начиная с 2013 года у налогоплательщика появляется право на получение имущественного налогового вычета, связанного с ее приобретением. С этой целью налогоплательщик может обратиться с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета и за 2013 год (письмо ФНС от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@ (настоящее письмо является обязательным для применения налоговыми органами)). Тогда остаток вычета будет перенесен на 2014 и последующие годы. Так, если в налоговом периоде имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. 3 и (или) пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ (по приобретению жилья), не могут быть использованы полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования, если иное не предусмотрено ст. 220 НК РФ (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Следовательно, воспользоваться данным правом налогоплательщик может и в последующие налоговые периоды, вне зависимости от того, сколько лет истекло с возникновения права на имущественный налоговый вычет (письма Минфина России от 06.07.2012 N 03-04-05/7-854, от 03.05.2012 N 03-04-05/9-591, ФНС России от 22.08.2012 N ЕД-4-3/13894@, УФНС России по г. Москве от 23.04.2012 N 20-14/035800@).

То есть реализовать свое право налогоплательщик может в любом налоговом периоде (письмо УФНС России по г. Москве от 05.05.2012 N 20-14/040257@).

Иными словами, налогоплательщик может как начать получать налоговый вычет в связи с приобретением квартиры, подав декларацию по форме 3-НДФЛ за 2013 год (в котором возникло право на вычет), так и начать получать его уже в 2014 году, обратившись с декларацией уже за 2014 год.

Если подача декларации за 2013 год не планируется, а начало получения вычета по приобретению квартиры будет иметь место в 2014 году, то если при продаже налогоплательщик воспользуется вычетом в размере документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры, неиспользованный за 2014 год имущественный налоговый вычет в размере 700 000 руб. (1 200 000 руб. - 500 000 руб.) может быть использован, например, при подаче деклараций по НДФЛ формы 3-НДФЛ за 2015 год и последующие годы. Аналогичное мнение содержится в письме Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704.

При этом финансовое и налоговое ведомства в своих разъяснениях указывают, что право налогоплательщика на получение остатка имущественного налогового вычета в следующих налоговых периодах до полного его использования не ставится в зависимость от нахождения жилого объекта, в отношении которого налогоплательщик пользуется вычетом, в его собственности в каждом налоговом периоде, за который ему предоставляется имущественный налоговый вычет (смотрите письма Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/5-90, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66, УФНС России по г. Москве от 25.02.2011 N 20-14/4/017450@, от 31.12.2010 N 20-14/4/138478@).

Отметим, что указанные выше разъяснения относятся к периоду до 01.01.2014, однако полагаем, что, несмотря на это, при продаже рассматриваемой квартиры право на имущественный налоговый вычет налогоплательщиком не утрачивается.

Напоминаем, что если сумма налоговых вычетов в налоговом периоде окажется больше суммы доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, подлежащих налогообложению, за этот же налоговый период, то применительно к нему налоговая база принимается равной нулю (п. 3 ст. 210 НК РФ).

К сведению:

В соответствии с п. 3 ст. 228 НК РФ налогоплательщики, указанные, в частности, в пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию, в которой вправе заявить имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп.пп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (письмо Минфина России от 30.04.2014 N 03-04-05/20606).

То есть при получении в 2014 году дохода от продажи квартиры физическое лицо должно не позднее 30.04.2015 представить в налоговую инспекцию по настоящему месту жительства налоговую декларацию по НДФЛ формы 3-НДФЛ (п. 1 ст. 229 НК РФ, письмо ФНС от 09.07.2012 N АС-3-3/2364@).

Кроме того, отметим, если сделка купли-продажи совершена между физическими лицами, которые в соответствии со ст. 105.1 НК РФ являются взаимозависимыми лицами, то имущественный налоговый вычет не применяется (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в редакции до 01.01.2014)).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

член Палаты налоговых консультантов

Гусихин Дмитрий

 Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член МоАП

Мельникова Елена