|
Боитесь совершить ошибку?
 |
 |
Консультация предоставлена 20.04.2020 года
Как влияет пандемия на обязательства по договору аренды?
В связи с распространением в России и других странах в 2020 году новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV (далее также - коронавирус), и принятыми в связи с этим ограничительными мерами на практике возникают вопросы о том, каковы правовые последствия этих событий для исполнения обязательств по договорам аренды, в частности, вправе ли арендатор потребовать от арендодателя отсрочки или уменьшения размера арендной платы, может ли он вообще не платить арендную плату, сохраняются ли в этом случае договорные обязательства и т. д.
1. Что будет, если просто перестать вносить арендные платежи
Если договор не прекращен, и вы не вернули помещение в установленном порядке, но не платите, есть следующие риски:
- арендодатель будет вправе взыскать, помимо платы за весь период, договорную неустойку, или проценты по ст. 395 ГК РФ, а также причиненные убытки. По общему правилу их можно взыскать в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ);
- арендодатель может прекратить доступ в помещение и к размещенному там имуществу (в том числе и после окончания карантинных мероприятий). Несмотря на то что у него не будет правовых оснований применять удержание, придется оспаривать в суде (а значит, на быстрое решение вопроса надеяться на стоит);
- арендодатель может воспользоваться правом на отказ по договору или закону и выселить вас (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Хотя, скорее всего, он "сохранит" договор в надежде на будущие взыскания;
если вы хоть как-то продолжали работать (доставка, заказы на вынос), проблемы с доступом или выселение могут окончательно парализовать деятельность;
Возможно, вам удастся возобновить платежи в будущем или погасить задолженность частично. Но от вышеозначенных рисков вас это не избавит. Если есть возможность, лучше попытаться договориться с арендодателем.
Что можно сделать сейчас:
- предложить согласовать варианты отсрочки или снижения платы.
- подстраховаться от взыскания санкций и сослаться на форс-мажор (уведомить арендодателя). Критерии обстоятельств непреодолимой силы раскрываются в правоприменительной практике. Так, в п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 (далее - Постановление N 7) указано, что требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях; если иное не предусмотрено законом,
обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) относятся, помимо прочего, массовые заболевания (эпидемии), ограничения перевозок, запретительные меры государств (п. 1.3 Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 173-14).
В некоторых нормативных актах субъектов РФ ограничительные меры, связанные с распространением коронавирусной инфекции, прямо названы обстоятельством непреодолимой силы
2. Можно ли рассчитывать на меры господдержки
Если вы арендуете федеральное имущество:
Если вы относитесь к субъектам малого или среднего предпринимательства и арендуете имущество по специальному перечню, для вас принят следующий порядок предоставления отсрочки:
- вы обращаетесь к арендодателю с соответствующей просьбой;
- в течение трех рабочих дней он заключает с вами дополнительное соглашение к договору аренды;
- условия отсрочки - плата за 2020 г. вносится в 2021 г. равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды. У вас есть право предложить свой вариант, но, скорее всего, соглашения будут типовыми на условиях, обозначенных Правительством РФ.
Это распространяется на договоры, заключенные субъектами малого и среднего бизнеса как с Росимуществом, так и с госпредприятиями и учреждениями, сдающими федеральное имущество.
Если ваше имущество не входит в перечень, установленный Правительством РФ, с вами тоже могут заключить допсоглашение об отсрочке. Конкретные условия для вашей ситуации не прописаны, но, скорее всего, они будут такими же, как для имущества, включенного в перечень. Рекомендуем в любом случае обращаться к арендодателю с такой просьбой.
Если вы не относитесь к среднему или малому бизнесу, но осуществляете деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в ситуации с пандемией, вы также имеет право на отсрочку. Условия и срок такой отсрочки установлены Правительством РФ.
Если вы арендуете имущество в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности:
Вы можете получить отсрочку, если ваш вид деятельности входит в перечень наиболее пострадавших отраслей. Условия и срок такой отсрочки установлены Правительством РФ. Органы власти или местного самоуправления в вашем регионе могут установить свои условия, не ухудшающие положение арендаторов по сравнению с требованиями Правительства РФ.
Или если вы - субъект малого или среднего предпринимательства. Правительство РФ рекомендовало органам власти субъектов РФ и органам местного самоуправления оказывать для таких субъектов аналогичные меры поддержки, как для арендаторов федеральной собственности.
Что можно сделать сейчас: независимо от принятия таких мер в вашем регионе, рекомендуем уточнить у арендодателя о возможности отсрочки, если ваша деятельность была приостановлена из-за ограничений, связанных с пандемией.
Если меры приняты, направить письмо о заключении соответствующего допсоглашения.
Если вы арендуете не государственное и не муниципальное имущество:
В рамках мер господдержки арендаторов установлена обязанность арендодателя заключить с вами допсоглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента вашего обращения, если договор заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за пандемии коронавирусной
инфекции COVID-19 в вашем субъекте РФ (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Также вы вправе требовать уменьшения арендной платы, если не можете пользоваться помещением из-за указанных ограничительных мер (ч. 3 ст. 19 Федерального закона 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Но нужно учитывать два фактора:
- данные меры касаются не всех арендаторов, а только осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики (п. 1 Требований);
- арендодатель может проигнорировать требование и отказать в нем. В этом случае у вас появляется право понудить его через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ), но процесс может затянуться.
Требования к условиям и срокам отсрочки, установленные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439:
- касается любой недвижимости, кроме жилых помещений, всех форм собственности, включая частную;
- период отсрочки - с даты введения в вашем субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС и до 01.10.2020;
- объем отсрочки - в размере арендной платы за период действия указанного режима и 50% платы за период со дня окончания режима и до 01.10.2020;
- отсроченные платежи вносятся не раньше 1 января 2021 г. и не позже 1 января 2023 г. не чаще раза в месяц, равными платежами в размере не больше половины от ежемесячной арендной платы по договору;
- меры ответственности в период отсрочки не применяются, какие-либо дополнительные платежи не должны устанавливаться;
- не предоставляется отсрочка в части платы, составляющей коммунальные платежи или расходы на содержание (кроме случаев, когда арендодатель освобожден от этих платежей на период режима повышенной готовности или ЧС).
Сторонам договора разрешено устанавливать иные условия отсрочки, если они не ухудшают положения арендатора по сравнению с указанными требованиями (п. 6 Требований, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439).
3. Как согласовать "арендные каникулы"?
Защите интересов арендаторов недвижимого имущества, пострадавших от ухудшения ситуации в России в связи с коронавирусом, посвящена ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), вступившего в силу с 01.04.2020.
Согласно ч. 1 этой статьи, если договор аренды недвижимости заключен до того, как в 2020 году орган государственной власти субъекта РФ ввел на территории региона режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее также - ЧС), арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и в течение 30 дней со дня такого обращения арендодатель обязан заключить с ним это соглашение. Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования) предусмотрены постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
Какие варианты условий можно согласовать в допсоглашении:
- договориться, что вы не вносите плату за определенный период, а затем эта плата распределяется на оставшийся период аренды. Например, арендатор вносит платежи за 2020 г., или определенные месяцы 2020 г. равными частями в течение других оставшихся месяцев или в течение следующего года;
- установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться
имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией (Указами Президента РФ от 25.03.2020 N 206 и от 02.04.2020 N 239 дни в период с 30 марта по 30 апреля 2020 года включительно объявлены нерабочими. Поэтому, как представляется, арендатор, не относящийся к тем организациям, на которые не распространяется действие этих указов (п. 2 Указа N 206, п. 4 Указа N 239), может обосновать невыплату арендной платы в период с 30.03.2020 по 05.05.2020 тем, что для него соответствующие дни являются нерабочими и дата оплаты аренды должна быть перенесена).
4. Можно ли избежать ответственности за просрочку внесения арендных платежей
Если вы не можете вовремя заплатить, есть шанс освободиться от ответственности за просрочку (уплаты неустойки или процентов по ст. 395 ГК РФ). Нужно доказать, что вам помешали обстоятельства непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
Пандемия коронавируса и вводимые в связи с ней запретительные меры могут быть признаны таким обстоятельством, поскольку есть признак чрезвычайности и непредотвратимости. Но вопрос в каждом случае будет решать суд с учетом всех обстоятельств. В частности, важно будет обосновать причинно-следственную связь между неплатежами и наступлением форс-мажорных обстоятельств. Это сделать довольно сложно.
Что можно сделать сейчас: оформить наступление форс-мажора документально.
Во-первых, у вас есть возможность обратиться в региональную Торгово-промышленную палату (далее - ТПП) для получения заключения о форс-мажоре. Его могут выдать для внутрироссийского договора после оценки представленных документов. Такое заключение пригодится как доказательство в случае передачи спора в суд.
Во-вторых, рекомендуем направить письменное уведомление арендодателю о невозможности исполнить обязательство из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы с обоснованием причин, приложить заключение ТПП, если есть.
Что не стоит делать: ссылаться на на финансовый кризис, отсутствие спроса и клиентов. Такие обстоятельства обычно не признаются форс-мажором и считаются предпринимательскими рисками.
Ответ подготовила:
Юрист Правового отдела