Есть общий дом, где проживает гражданин и сосед. Он находится в долевой собственности. Купили дом в 1995 году, площадь 106,8 кв. м. У гражданина сейчас 3/8 доли, у соседки 5/8 доли. В 1996 году была произведена реконструкция дома и, соответственно, увеличилась площадь дома. Увеличение произошло со стороны гражданина. После этого в 2018 году площадь дома увеличилась по выписке, а доли остались не перераспределенными. Всего площадь дома сейчас - 221,5 кв. м. Если брать по площади, то в натуре у гражданина - 145,7 кв. м, у соседки - 75,8 кв. м. 1. Как можно перераспределить доли? 2. Как можно их посчитать? 3. Соседка хочет получить компенсацию за доли, но она не принимала участие в реконструкции, и у её нет договора на долевое строительство. Есть ли механизм расчета долей? 4. Если меняются доли дома, меняются ли доли земельного участка?
В соответствии с п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Поскольку изменение параметров недвижимого имущества со всей очевидностью является актом распоряжения им, так как приводит фактически к созданию нового объекта с иными, нежели первоначальные, характеристиками, постольку реконструкция этого имущества может осуществляться лишь при наличии согласия всех участников долевой собственности на него, независимо от того, кто из них непосредственно проводит реконструкцию (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 25.05.2021 по делу N 8Г-2390/2021[88-3273/2021], определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03.12.2019 по делу N 8а-1490/2019[88а-1227/2019]).
Как мы поняли из вопроса, в рассматриваемом случае на момент проведения реконструкции одним из собственников жилого дома согласие второго собственника было получено. Помимо этого, первый собственник получил и разрешение на такую реконструкцию в установленном законом порядке, а принятым впоследствии решением суда было подтверждено данное обстоятельство, а также факт отсутствия у реконструированного дома признаков самовольной постройки.
В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. В правоприменительной практике изменение параметров общего имущества, приведшее к увеличению его площади в результате возведения капитальной пристройки, рассматривается в качестве неотделимых улучшений (смотрите, например, определение ВАС РФ от 17.03.2014 N ВАС-2206/14, определение ВАС РФ от 16.11.2009 N ВАС-14302/09, определение ВАС РФ от 23.01.2009 N 17328/08). Приведенные нормы указывают на то, что реконструкция здания одним из долевых собственников, выразившаяся в возведении капитального пристроя к нему, может являться основанием для увеличения доли этого собственника в праве собственности на данное имущество и, как следствие, для уменьшения доли других участников, если данным собственником были получены все необходимые разрешения на его возведение (в том числе согласие остальных собственников), и в результате этого произошло улучшение общего имущества, увеличение его полезной площади и (или) увеличение его стоимости (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 19.09.2019 по делу N 33-2779/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 20.03.2018 по делу N 33-3108/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 10.02.2016 по делу N 33-1017/2016).
Вместе с тем в законодательстве не закреплен конкретный механизм определения размера увеличенной доли собственника, произведшего неотделимые улучшения общего имущества. При этом в правоприменительной практике отражена позиция, согласно которой само по себе простое увеличение площади здания в результате возведения пристроя к нему не означает автоматического пропорционального увеличения доли построившего его собственника. В частности, в уже упоминавшемся выше апелляционном определении СК по гражданским делам Курганского областного суда от 19.09.2019 по делу N 33-2779/2019 отмечается, что возведенная истцом пристройка к дому (кухня площадью 8 кв. м) предназначена для комфортного использования жилого помещения истца, а доказательств того, что в результате выполненных работ произошло улучшение общего имущества, увеличилась рыночная стоимость жилого дома, в целом истцом не представлено.
Определенное развитие этой позиции можно найти в судебных актах, из которых следует, что применительно к жилым домам неотделимые улучшения, влекущие изменение размера долей, предполагают проведение одним из собственников работ по увеличению площади жилого дома, приведших к значительному увеличению его рыночной стоимости (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 26.03.2019 по делу N 33-2409/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 13.02.2019 по делу N 33-2922/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 26.09.2019 по делу N 33-6225/2019, апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 14.02.2018 по делу N 11-1123/2018, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.11.2016 N Ф09-10225/16).
В то же время необходимо помнить и о том, что согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. В связи с этим при перераспределении долей в праве общей собственности на реконструированное имущество необходимо принимать во внимание не только величину, на которую увеличилась его рыночная стоимость, но и реальное увеличение площади данного имущества, в том числе с учетом сложившегося после реконструкции фактического пользования этим имуществом.
Так, например, в решении от 25.02.2019 по делу N 2-179/2019 Бежицкий районный суд г. Брянска Брянской области принял во внимание то, что в результате действий по возведению пристроек одним из собственников жилого дома общая площадь такого дома увеличилась на 39,4 кв. м (с 96,5 до 135,9 кв. м). При этом второй собственник пользовался до реконструкции и после нее частью дома общей площадью 61,42 кв. м (62/104), а первый собственник до реконструкции частью дома площадью 30 кв. м (41/104), а после реконструкции площадью 74,47 кв. м. С учетом имеющего место фактического пользования и размера, на который увеличилась площадь дома в результате реконструкции, суд признал за двумя наследниками первого собственника право на 548/1000 долей (по 274/1000 за каждым), а за правопреемником второго собственника право на оставшиеся 452/1000 долей. Соответственно, в этом случае расчет был произведен на основании соотношения площади фактически используемых собственниками частей дома с общей площадью такого дома (74,47 / 135,9 = 0,548; 61,42 / 135,9 = 0,452).
Приведенное решение было отменено судом апелляционной инстанции, с которой согласился суд кассационной инстанции, однако судебные акты двух последних инстанций были отменены определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 83-КГ20-4-К1, который не выразил несогласия с подходом суда первой инстанции к порядку определения размера долей собственников, о чем свидетельствует также направление дела на пересмотр в суд апелляционной инстанции, который при повторном рассмотрении изменил свою первоначальную позицию и оставил вышеуказанное решение в силе.
Следует отметить, что аналогичный подход к определению размера долей собственников после проведенной одним из них реконструкции принадлежащего им здания (то есть сложение приходящихся на долю осуществившего реконструкцию лица квадратных метров площади здания до реконструкции и всей суммы квадратных метров, на которые увеличилась его первоначальная площадь после реконструкции) находит свое отражение и в других судебных актах, в том числе принятых относительно коммерческой недвижимости (смотрите, например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 N 15АП-18487/15, оставленное в силе определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.12.2016 N 308-ЭС16-10315, п. 22 Обобщения судебной практики судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции за 1 квартал 2020 г., определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.10.2020 по делу N 8Г-14180/2020[88-21891/2020], определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.07.2022 по делу N 8Г-11026/2022[88-11884/2022], определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20.01.2022 по делу N 8Г-27110/2021[88-1099/2022-(88-29042/2021)]).
Из вопроса следует, что до реконструкции площадь дома составляла 106,8 кв. м. При этом одному из собственников принадлежала доля в праве собственности на него в размере 3/8, а второму в размере 5/8. Следовательно, размер площади, приходящейся на долю первого собственника, составлял 40,05 кв. м (106,8 Х 3 / 8 = 40,05), а на долю второго 66,75 кв. м (106,8 Х 5 / 8 = 66,75). В настоящее время площадь дома составляет 221,5 кв. м. При этом, как мы поняли из вопроса, увеличение площади произошло как за счет возведения обладателем доли в размере 3/8 трехэтажного жилого пристроя, так и за счет пристройки обладателем доли в размере 5/8 коридора к используемой им части дома. В настоящее время фактически используемая первым собственником площадь дома составляет 145,7 кв. м, а вторым 75,8 кв. м. С учетом изложенного, если увеличение площади изначально используемой каждым собственником части дома произошло за счет его собственных действий, то размер принадлежащих им долей в праве собственности на дом должен составлять 658/1000 (145,7 / 221,5 = 0,658) и 342/1000 (75,8 / 221,5 = 0,342) соответственно либо, с учетом правила сокращения дробей, 329/500 и 171/500 соответственно.
Если же увеличение первоначальной площади дома произошло исключительно в результате реконструкции, произведенной обладателем 3/8 долей в праве собственности, то распределение долей вне зависимости от фактического пользования имуществом, сложившегося в настоящее время, следует произвести следующим образом: прибавить к изначально приходящейся на долю этого собственника площади дома (40,05 кв. м) разницу между первоначальной и текущей площадью всего дома (114,7 кв. м) и рассчитать соотношение полученного результата к общей текущей площади дома. С учетом этого размер доли данного участника составит 699/1000 ((40,05 + 114,7) / 221,5 = 0,699), а размер доли второго участника 301/1000 (66,75 / 221,5 = 0,301).
При этом какой-либо компенсации собственнику, доля которого в праве собственности уменьшается, в любом случае выплачивать не нужно, так как увеличение доли другого собственника производится за счет сделанных им вложений в увеличение имущества, совершенных на законных основаниях.
В заключение отметим, что земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости хотя и имеют общую юридическую судьбу при принадлежности их одному собственнику (подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ), являются все же различными объектами недвижимости. И поэтому увеличение доли в праве собственности на жилой дом одного из его долевых собственников, которое производится за счет произведенных этим собственником затрат на внесение в дом неотделимых улучшений, не означает автоматического увеличения доли этого собственника в праве собственности на земельный участок, на котором находится этот дом, но в который никаких вложений, связанных с его улучшением, при этом не производилось (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 11.07.2016 по делу N 33-2083/2016, постановление Верховного Суда Республики Дагестан от 29.04.2015 по делу N 44Г-125/2015, апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 09.10.2014 по делу N 33-22167/14).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
11 мая 2023 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.