Консультация предоставлена 22.12.2014 г.
Может ли быть изменено условие о цене в договоре участия в долевом строительстве в случае, предусмотренном ст. 451 ГК РФ, если на возможность такого изменения указано в договоре? Расценивается ли изменение экономической ситуации как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора?
Цена договора участия в долевом строительстве
Прежде всего отметим, что цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве и определяется в нем путем указания на размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (п. 3 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ)).
В соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора участия в долевом строительстве может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Изменение условий о цене
В рассматриваемом случае договор предусматривает возможность изменить условие о цене по соглашению сторон этого договора. Причем одним из случаев изменения цены называется случай, предусмотренный ст. 451 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, договор может быть изменен в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При этом по смыслу п.п. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ приведение договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами производится именно по соглашению сторон, и только в случае недостижения такого соглашения изменение договора возможно по решению суда.
Таким образом, в данной ситуации договор, по сути, повторяет положение закона о возможности изменить условия такого договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых он заключался.
Следовательно, исходя из информации, изложенной в вопросе, можно сделать вывод, что в рассматриваемом случае изменение цены договора в досудебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только на основании соглашения сторон.
Судебная практика
На это указывает и судебная практика. В частности, в одном из определений Верховного Суда РФ подчеркивается, что если договор участия в долевом строительстве предусматривает возможность изменения его условия о цене лишь по соглашению его сторон, то договором устанавливается только потенциальная возможность возникновения дополнительных соглашений по вопросу изменения цены договора, но не обязанность сторон такие соглашения заключить (смотрите определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.06.2014 N 41-КГ14-3).
В судебном же порядке по основанию, предусмотренному ст. 451 ГК РФ, договор может быть изменен в исключительном случае при наличии одновременно всех четырех условий, предусмотренных пп. 1-4 п. 2 этой статьи, а также при условии, что расторжение такого договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).
Изменение экономической ситуации
Обращаем Ваше внимание на то, что изменение экономической ситуации после совершения договора далеко не всегда расценивается судами как существенное изменение обстоятельств, при которых он заключался.
Так, ФАС Уральского округа в постановлении от 16.11.2009 N Ф09-8878/09-С3 указал, что изменение экономической ситуации и денежно-кредитной и валютной политики, вызванное мировым финансовым кризисом, само по себе нельзя рассматривать как существенное изменение обстоятельств. Данный вывод поддерживается и иными судами (смотрите, например, определение ВАС РФ от 30.09.2010 N ВАС-13331/10, постановление ФАС Московского округа от 04.06.2012 N Ф05-5360/12, постановление ФАС Поволжского округа от 24.01.2011 по делу N А12-11798/2010, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2012 N 15АП-5113/12).
Справедливости ради следует отметить, что имеются и судебные постановления, которые относят изменение экономической ситуации к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 03.11.1999 N КГ-А40/3612-99, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2000 N А82-151/99-Г/12, ФАС Северо-Кавказского округа от 05.07.2001 N Ф08-2003/01).
Однако необходимо иметь в виду, что указанные постановления касаются случаев расторжения договоров по данному основанию, но не изменения их условий. Для изменения условий договора, как уже отмечалось выше, необходимо не только признание обстоятельств существенно изменившимися, но и наличие препятствий к расторжению договора, выражающихся в противоречии такого расторжения общественным интересам или в возникновении у сторон в результате расторжения договора ущерба, значительно превышающего те затраты, которые повлекло бы за собой изменение его условий. При недоказанности наличия таких препятствий в изменении договора на основании ст. 451 ГК РФ должно быть отказано (смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10).
Таким образом, в рассматриваемом случае при недостижении сторонами соглашения об изменении цены договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств, решение об изменении условия о цене может принять только суд с учетом конкретных обстоятельств дела.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества