|
Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?
Мы нашли выход!
|
 |
Консультация предоставлена 12.04.2018 года
Индивидуальный предприниматель (далее также - предприниматель, ИП), который находится на УСН с объектом налогообложения "доходы за вычетом расходов", приобрел у банка право требования на заложенное недвижимое имущество (склады и земельный участок, далее также - недвижимость) за 2 млн. руб. для перепродажи, не используя их в предпринимательской деятельности. Далее он получил недвижимость в собственность с целью продажи. Недвижимость будет реализована лицу (лицам), не являющемуся взаимозависимым с ИП. Согласно данным ЕГРИП в числе видов деятельности, которыми занимается предприниматель, есть продажа недвижимости и соответствующий код ОКВЭД. Ранее ИП уже приходилось заниматься продажей объектов недвижимости.
1. Будет ли учитываться при продаже кадастровая стоимость недвижимости и земельного участка, а она составляет 6 млн. руб.?
2. Должны ли мы в расчет налоговой базы принимать во внимание сумму в виде 70% кадастровой стоимости?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Для целей определения налоговых обязательств ИП по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в данном случае не будет учитываться кадастровая стоимость реализуемой недвижимости ни полностью, ни в какой-либо части, в том числе в размере 70 процентов. Доход от продажи недвижимости, подлежащий признанию в налоговом учете, будет определяться предпринимателем исходя из размера фактически полученного в оплату недвижимости встречного представления, размер которого обусловливается установленной сторонами договора купли-продажи ценой.
Обоснование вывода:
В связи с продажей недвижимости предприниматель в рассматриваемой ситуации должен будет признать при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее - Налог), доход от реализации товаров (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249, п. 1 ст. 346.15, п. 2 ст. 346.18 НК РФ). Сделать это будет нужно по факту поступления денежных средств на его счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) перед ним за недвижимость иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Определение доходов для целей исчисления налоговых обязательств по Налогу осуществляется на основании первичных и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета (абзац шестой п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Таким образом, доход от продажи недвижимости, подлежащий признанию в налоговом учете, будет определяться ИП исходя из размера фактически полученного в оплату недвижимости встречного представления, размер которого обусловливается установленной сторонами договора купли-продажи ценой (ст.ст. 421, 424, 555 ГК РФ).
Подчеркнем, что гражданское законодательство не ограничивает стороны договора купли-продажи недвижимости в согласовании любого условия о цене этого договора, равно как и не обязывает ориентироваться при этом на кадастровую стоимость недвижимости.
Не требуют оценивать налогооблагаемый доход от реализации недвижимости с учетом размера ее кадастровой стоимости и нормы главы 26.2 НК РФ.
Соответственно, для целей определения налоговых обязательств предпринимателя по Налогу в данном случае не будет учитываться кадастровая стоимость реализуемой недвижимости ни полностью, ни в какой-либо части, в том числе в размере 70 процентов.
Учитывая, что недвижимость будет реализована ИП лицам, не являющимся по отношению к нему взаимозависимыми (ст. 105.1 НК РФ), заметим, что цены, которые будут применены в сделках купли-продажи, а также полученные предпринимателем доходы, будут признаваться рыночными для целей налогообложения (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
Вместе с тем, требование о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости реализованной недвижимости, определенной по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нее, в случае, если фактическая цена продажи недвижимости меньше указанной величины, установлено в п. 5 ст. 217.1 НК РФ и является актуальным исключительно в отношении НДФЛ.
Предприниматели же, применяющие УСН, освобождаются от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за рядом исключений, не распространяющих своего действия на рассматриваемый случай (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Следовательно, они не применяют в отношении указанных доходов положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ.
Как мы поняли, Вы исходите из того, что доход от продажи недвижимости будет являться полученным ИП от предпринимательской деятельности и, соответственно, будет облагаться в рамках УСН. Мы солидарны с данной точкой зрения. Учитывая, в частности, что ИП в анализируемой ситуации получил недвижимость в собственность с целью продажи, а не для личного использования, ранее осуществлял подобные операции и заявил в качестве осуществляемых видов предпринимательской деятельности продажу недвижимости, считаем, что доход, полученный от продажи складов и земельного участка, не должен облагаться НДФЛ (смотрите, например, письма Минфина России от 24.05.2016 N 03-04-05/29559, от 28.10.2013 N 03-11-11/45470, от 23.04.2013 N 03-04-05/14057, постановление АС Северо-Западного округа от 09.02.2017 N Ф07-13905/16 по делу N А42-3269/2016). Поэтому оснований для применения в данном случае п. 5 ст. 217.1 НК РФ мы не видим.
При этом вопрос квалификации дохода от продажи недвижимости в качестве полученного от предпринимательской деятельности является неоднозначным (подробнее смотрите Энциклопедию решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН). Не исключено, что налоговые органы будут руководствоваться иной точкой зрения.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член Российского Союза аудиторов Буланцов Михаил
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий