Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?   Мы нашли выход!

Консультация предоставлена 06.02.2017 года

Физическое лицо - собственник квартиры владеет ей более трех лет. Во время владения квартирой он сдавал ее в аренду в качестве ИП (УСН с объектом налогообложения "доходы"). В настоящий момент статус ИП сохранен.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Если на момент совершения сделки гражданин не утратил статус предпринимателя, то доход, полученный от реализации квартиры, является доходом, полученным в рамках применения УСН. Если объектом налогообложения выбраны "доходы", при расчете налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, применяется ставка 6%. Соответственно, в этом случае ИП не вправе воспользоваться льготой по НДФЛ.

Указанный порядок налогообложения не зависит от того, является ли объект недвижимости квартирой или нежилым помещением, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет, а также от того, сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности.

Если ИП статус будет утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.

Обоснование позиции: 

Продажа недвижимости ИП в период применения УСН 

Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).

При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (ст. 346.15 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы.

В целях налогообложения товары определяются в соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ как имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. То есть операции по реализации недвижимого имущества следует квалифицировать для целей налогообложения в качестве операций по реализации товаров (смотрите, например, письмо ФНС России от 24.05.2016 N СД-3-3/2348).

Вместе с тем следует отметить, что Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П).

Поэтому на протяжении длительного времени вопрос о том, в рамках какой деятельности учитывать при налогообложении операции по реализации ИП недвижимого имущества, оставался поводом для дискуссий специалистов и судебных разбирательств.

По мнению Минфина России, а также налоговых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН. При этом такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ (письма Минфина России от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424, от 24.05.2016 N 03-04-05/29559, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, от 18.04.2016 N 03-11-11/22134, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798, от 01.07.2013 N 03-11-11/24963, от 27.05.2013 N 03-11-11/19097, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 21.01.2013 N 03-11-11/15, ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@, от 24.05.2016 N СД-3-3/2348).

Причём в письмах Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15 упоминаются именно случаи применения ИП налоговой ставки в размере 6%, а в письме Минфина России от 27.05.2013 N 03-11-11/19097 тот же вывод сделан в отношении продажи квартиры, которая на момент реализации уже не сдавалась в аренду (смотрите также письмо Минфина России от 06.10.2011 N 03-04-05/3-711). В письме Минфина России от 06.05.2016 N 03-11-11/26470 сказано, что налоговую базу ИП определяет с учетом выручки от реализации имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, независимо от использования в целях реализации такого имущества текущего или расчетного счета физического лица, зарегистрированного в качестве ИП.

Отметим, что ранее у контролирующих органов имелась еще одна точка зрения по рассматриваемому вопросу. В письмах Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N 03-04-05-01/340 указывалось, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ (смотрите также письма УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/085811@, Минфина России от 17.05.2006 N 03-11-04/2/109, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011). При этом при продаже имущества налогоплательщик мог воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Однако в настоящее время, например, в письмах Минфина России от 24.05.2016 N 03-04-05/29559, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, от 18.04.2016 N 03-11-11/22134 разъясняется, что доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Соответственно, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 "НДФЛ" НК РФ.

Таким образом, Минфин России и ФНС России считают, что доходы от продажи имущества, которое как на момент продажи, так и ранее (когда-либо) использовалось ИП в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогом по УСН, а не НДФЛ. При этом финансовое ведомство все меньше акцентирует внимание на видах деятельности, заявленных ИП при регистрации*(1). Более того, как следует из формулировок, приведенных выше, как использование имущества в предпринимательской деятельности, так и заявление соответствующих видов деятельности приводят к необходимости уплаты налога по УСН при его реализации, причем независимо друг от друга.

Следует также учитывать, что в отношении доходов, полученных ИП от реализации имущества, используемого в деятельности, облагаемой по УСН, предприниматель не вправе:

- воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ (второй абзац пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 25.11.2013 N 03-11-11/50597, от 06.06.2013 N 03-04-05/21156, от 06.07.2011 N 03-04-05/3-489, от 04.10.2010 N 03-04-05/3-583, ФНС России от 22.12.2011 N ЕД-2-3/985@);

- применить льготу, установленную абзацем вторым п. 17.1 ст. 217 НК РФ (абзац четвертый п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письма Минфина России от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673, от 27.04.2011 N 03-04-05/3-306 и N 03-04-05/3-307).

Судебная практика не единообразна. Существуют судебные решения, принятые в пользу налогоплательщиков, принявших решение облагать полученные доходы НДФЛ (постановления ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12, ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011). В первом случае суд указал, что в договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствовало указание на статус физического лица как ИП, суммы от продажи были получены на личный счет физического лица, сделки по продаже недвижимого имущества носили разовый характер и не были направлены на систематическое получение дохода. В связи с этим доходы не облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН (смотрите также постановление ФАС Уральского округа от 02.12.2010 N Ф09-2787/10-С2).

Однако в большинстве дел суды приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН.

Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.03.2010 N 14009/09 указал, что если недвижимое имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то и доход от продажи этого имущества непосредственно связан с предпринимательской деятельностью. Соответственно, облагаться налогами он должен как доход, полученный ИП от предпринимательской деятельности, причем в отношении такого имущества ИП не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом (речь шла о ситуации, когда ИП применял общую систему налогообложения и претендовал на вычет при продаже имущества). В дальнейшем Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.06.2013 N 18384/12 еще раз подтвердил, что доход ИП от продажи помещения, сдаваемого в аренду, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по УСН (смотрите также определения Верховного Суда РФ от 30.12.2015 N 306-КГ15-17368, от 05.10.2015 N 304-КГ15-12005).

Поддерживают такую позицию и арбитражные суды (постановления ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13, от 18.12.2012 N Ф09-11656/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N Ф04-746/12, ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N Ф07-7651/12, ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 N Ф01-9062/13 и др.).

Кроме того, суды принимают во внимание назначение используемого и в дальнейшем реализуемого имущества. Если спорные объекты недвижимости по своему хозяйственному назначению не применяются для удовлетворения личных или семейных потребностей, а предназначены для ведения предпринимательской деятельности, то есть для извлечения прибыли, то доходы от их продажи подлежат налогообложению в рамках УСН (постановления ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 N Ф06-1394/13, ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 N Ф07-5216/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2013 N А27-10232/2011). Вывод о необходимости уплаты налога по УСН сделан и в отношении реализации квартир, приобретенных не для проживания ИП или его близких, а для продажи (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2012 N А79-5243/2012, АС Северо-Западного округа от 05.10.2015 N 304-КГ15-12005).

Еще один вывод из арбитражной практики состоит в том, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 N Ф06-4250/13, ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11).

В постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2011 по делу N А45-8562/2010, от 10.10.2011 N Ф04-7884/10 по делу N А45-8562/2010 суды указали, что полученный ИП доход от продажи нежилых помещений подлежит налогообложению в рамках УСН, несмотря на то, что ИП декларировал доход, полученный при продаже нежилых помещений, при подаче им декларации по НДФЛ, ссылаясь на приобретение недвижимого имущества задолго до регистрации в качестве ИП и начала занятия предпринимательской деятельностью по сдаче недвижимого имущества в аренду. Была признана необоснованной и ссылка на отсутствие в свидетельстве о государственной регистрации вида деятельности "Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений", поскольку суд посчитал, что необходимо руководствоваться установленными обстоятельствами по делу, а именно использование спорного недвижимого имущества в предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (что согласуется с видом деятельности, указанным в сведениях при государственной регистрации в качестве ИП) с последующей его продажей.

Таким образом, поскольку сдача в аренду принадлежащей ИП квартиры расценивается как использование ее в предпринимательской деятельности, то исходя их разъяснений Минфина России и согласно выводам судов при ее реализации следует уплатить налог по УСН. Причем спорность этого вопроса не утрачивается, даже если соответствующий вид деятельности не был заявлен ИП при регистрации или впоследствии, несмотря на то, что из ряда разъяснений Минфина России (письма от 15.11.2016 N 03-11-11/67026, от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 21.06.2016 N 03-11-11/35847) можно усмотреть зависимость вида налога, который должен быть уплачен при реализации недвижимости, от того вида деятельности, который заявлен ИП в ЕГРИП. Однако и из них не совсем понятно, что делать ИП, который не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, однако до продажи использовал продаваемое имущество в предпринимательской деятельности (каким налогом облагать такие доходы).

В заключение приведем пояснения из письма УФНС России по Республике Татарстан от 11.02.2015 N 2.20-0-63/00186зг@: учитывая, что на физическое лицо, являющееся ИП, одновременно возложены различные налоговые обязательства, как в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, так и в случае получения им доходов, не связанных с предпринимательской деятельностью, то в целях налогообложения квалификация полученных физическим лицом доходов имеет определяющее значение. В письме ФНС России от 25.01.2011 N КЕ-3-3/142@ указано, что квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности, в данном случае - оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество; целей, осуществляемых операций купли-продажи указанного имущества, а также наличия свидетельств о систематическом осуществлении операций.

Тем самым, на наш взгляд, можно подтвердить, что в каждой конкретной ситуации могут присутствовать те или иные особенности, которые повлияют на налогообложение. Например, в письме ФНС России от 24.05.2016 N СД-3-3/2348, на наш взгляд, присутствует попытка принять во внимание тот факт, что нежилое помещение по общему правилу изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, в связи с чем доходы от продажи нежилого помещения рассматриваются именно как доходы от предпринимательской деятельности. В Вашем же случае речь идет о квартире, возможно, с учетом заявленного вида деятельности ИП это окажет влияние на налогообложение.

Учитывая такую спорность и многообразие мнений, настоятельно рекомендуем ИП перед продажей квартиры обратиться с письменным запросом в Минфин России или налоговый орган (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).

Продажа недвижимости физическим лицом после утраты статуса ИП 

Определенной, на наш взгляд, является ситуация, когда к моменту продажи имущества ИП уже прекратил деятельность в этом качестве - в этом случае следует уплатить НДФЛ. Так, в письме Минфина России от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424 пояснено, что если физическим лицом к моменту продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве ИП прекращена, доходы, полученные от продажи такого помещения, подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке. Однако имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в этом случае не предоставляется (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ) (смотрите также письмо Минфина России от 11.12.2015 N 03-04-05/72641). Поясним.

В соответствии с п. 2 ст. 11 НК РФ индивидуальными предпринимателями признаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств.

На основании п. 9 ст. 22.3 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ) государственная регистрация физического лица в качестве ИП утрачивает силу после внесения об этом записи в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей, за исключением случаев, предусмотренных п.п. 10, 11 ст. 22.3 Закона N 129-ФЗ. Налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве ИП, признается период времени с начала календарного года по дату прекращения деятельности, осуществляемой в рамках УСН (смотрите также письмо Минфина России от 20.08.2012 N 03-11-11/25).

Следовательно, в общем случае физическое лицо, утратившее статус ИП, прекращает выступать плательщиком налога, уплачиваемого в связи с применением УСН (смотрите также постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 N 02АП-8013/11). Налогообложение доходов физического лица после утраты им статуса ИП осуществляется в соответствии с главой 23 НК РФ "Налог на доходы физических лиц".

В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ. Согласно п. 1 ст. 209 НК РФ объектом налогообложения для них признается доход, полученный от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ. На основании пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ.

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

Статьей 217 НК РФ предусмотрен перечень доходов, которые не подлежат обложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ.

На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период:

- от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ;

- от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения этого пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абзац четвертый п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письма Минфина России от 23.11.2016 N 03-11-11/69180, от 14.07.2016 N 03-04-05/41193).

Поскольку в вашем случае квартира приобретена до 01.01.2016, то в данном случае подлежит применению редакция нормы п. 17.1 ст. 217 НК РФ, которая имела место до изменений, внесенных в нее Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ (смотрите письма Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364, от 21.01.2016 N 03-04-05/2050). Согласно действовавшей ранее редакции от обложения налогом освобождались доходы, полученные физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. В рассматриваемой ситуации имущество на момент его реализации находится в собственности физического лица более трех лет.

Однако мы видим, что действие освобождения от уплаты НДФЛ не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абзац четвертый п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Финансовые органы указывали, что физическое лицо, использующее имущество в предпринимательской деятельности независимо от строка использования, не может применить п. 17.1 ст. 217 НК РФ (письмо Минфина России от 26.09.2014 N 03-04-05/48376), как и в случае использования в деятельности, соответствующей признакам предпринимательской, независимо от того, зарегистрировано оно в качестве ИП или нет (письма Минфина России от 11.06.2015 N 03-04-05/33984, от 26.05.2015 N 03-04-05/30271). То есть Минфин заявляет об обязанности уплатить НДФЛ в случае продажи такого имущества, даже если оно находилось в собственности физического лица более трех лет (теперь - минимального срока владения), а также о невозможности заявлять при расчете налоговой базы имущественные вычеты, установленные пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ (письма Минфина России от 19.04.2016 N 03-04-05/22399*(2), от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424, от 04.08.2016 N 03-04-05/45728, от 08.08.2016 N 03-04-05/46458).

В постановлении АС Уральского округа от 01.09.2015 N Ф09-6258/15 также говорится о том, что закрепление в рамках общей системы налогообложения права плательщиков НДФЛ на налоговую льготу в виде имущественного налогового вычета, а также права не уплачивать НДФЛ в случае нахождения недвижимого имущества в собственности более трех лет, не распространяется на тех налогоплательщиков, которых НК РФ не относит к числу лиц, пользующихся данной льготой, в том числе ИП, применяющих УСН в отношении доходов от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Причём Минфин России подчеркивает, что доходы, полученные от продажи имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ даже после прекращения осуществления физическим лицом предпринимательской деятельности (смотрите, например, письма Минфина России от 08.08.2016 N 03-04-05/46458, от 17.03.2016 N 03-04-05/14843, от 16.03.2016 N 03-04-05/14443, от 07.08.2015 N 03-04-05/45743, от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673).

Таким образом, следуя логике разъяснений финансового ведомства, можно сделать следующие выводы:

- если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже недвижимого имущества (в том числе жилого), которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности;

- если статус ИП прекращен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.

На наш взгляд, позиция Минфина России о невозможности применения вычета по НДФЛ не бесспорна. Дело в том, что в абзаце 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ говорится о доходах от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Указанную норму можно трактовать иным образом и говорить о том, что в ней идет речь об имуществе, используемом в предпринимательской деятельности и реализуемом в периоде, когда физическое лицо обладает статусом ИП. Исходя же из разъяснений Минфина России, ограничение касается любого имущества, когда-либо использовавшегося ИП в предпринимательской деятельности. С учетом п. 7 ст. 3 НК РФ можно сделать вывод, что если налогоплательщик уже утратил статус ИП, а имущество в предпринимательской деятельности не используется, физическое лицо имеет право на освобождение от налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимого (иного) имущества, находившегося в его собственности три года и более, на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Однако учитывая, что данная точка зрения не совпадает с позицией финансового ведомства, велика вероятность, что отстаивать право на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций и полученных доходов придется в судебном порядке. К данному моменту мы не располагаем примерами из арбитражной практики по данному вопросу.

Все же полагаем, что и в этой ситуации не будет лишним обратиться с письменным запросом в Минфин России или налоговый орган за новыми разъяснениями (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).

Если же руководствоваться уже опубликованными разъяснениями Минфина России, то физическому лицу после прекращения статуса ИП следует самостоятельно исчислить НДФЛ с дохода от продажи квартиры (по ставке 13%) и уплатить налог в бюджетную систему РФ, а также представить в территориальный налоговый орган по месту учета соответствующую налоговую декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 224, пп. 2 п. 1, п. 2 и п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ) (письмо Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

  Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

 Графкин Олег

 Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член РСА Мельникова Елена

*(1) В более ранних разъяснениях (смотрите письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/3358, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 13.05.2011 N 03-11-11/121, УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@) контролирующие органы указывали, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН, должны выполняться два условия:

- при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости, в частности "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа земельных участков", "Сдача внаем собственного недвижимого имущества", "Строительство зданий и сооружений" (соответственно коды 70.11, 70.12, 70.2, 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);

- недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.

Однако также не разъяснялось, должны ли эти условия выполняться одновременно.

*(2) Вместе с тем в том случае, если сдача в аренду данной квартиры производилась вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, по мнению Минфина России, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры (смотрите письмо Минфина России от 19.04.2016 N 03-04-05/22399).