Консультация предоставлена 10 ноября 2025 г.
Прежде всего отметим, что передача одним лицом в собственность другому лицу за плату недвижимого имущества, в том числе жилого помещения - квартиры, составляет предмет договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
В свою очередь, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). По смыслу приведенной нормы предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязанностей, кроме обязанности заключить в будущем основной договор (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2014 N 9798/12, определение Верховного Суда РФ от 02.04.2019 N 11-КГ19-3) Следовательно, на основании предварительного договора у покупателя не может возникнуть право требовать передачи недвижимости, а у продавца - право получить за нее плату. На это особо обращает внимание правоприменительная практика.
В частности, в определении Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8 отмечается, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.
В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1 квартал 2011 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 1 июня 2011 г., подчеркивается, что заключение предварительного договора не влечет перехода права собственности и возникновения его у покупателя (смотрите также определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18.06.2020 по делу N 8Г-12579/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24.04.2019 по делу N 33-8633/2019).
В определении Верховного Суда РФ от 01.07.2015 N 301-ЭС15-9442 указывается на то, что предварительный договор является договором организационного характера и поэтому не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
Таким образом, по общему правилу предварительный договор продажи недвижимости не может ни породить у покупателя права собственности на соответствующую недвижимость, ни предоставить продавцу право на получение и, соответственно, на удержание каких-либо денежных средств в счет платы за эту недвижимость.
Отметим, правда, что согласно разъяснениям, данным в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в ситуации, когда сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Приведенные разъяснения не содержат указания на то, что понимается под существенной частью цены имущества. Однако правоприменительная практика показывает, что в качестве существенной части может квалифицироваться и уплата 20% от этой цены (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24.02.2022 по делу N 8Г-936/2022).
Кроме того, необходимо учитывать, что в рассматриваемой ситуации до заключения основного договора продавцом была осуществлена фактическая передача покупателям жилых помещений в многоквартирном доме (далее - МКД), в отношении которых должны были быть заключены основные договоры продажи недвижимости, то есть совершено исполнение обязательства, предусмотренного ст. 556 ГК РФ и относящегося к обязанностям продавца по основному договору. Данное обстоятельство в совокупности с оплатой части цены договора может рассматриваться судами также в пользу квалификации в качестве основного договора, поименованного сторонами как предварительный (смотрите, например, решение Центрального районного суда г. Читы Забайкальского края от 12.04.2022 по делу N 2-717/2022, решение Норильского городского суда Красноярского края от 18.10.2022 по делу N 2-3-5/2022).
Вместе с тем независимо от того, как будут квалифицированы указанные в вопросе договоры (как предварительные или как основные), необходимо помнить, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является не просто фактическая передача недвижимости покупателю, но и передача права собственности на нее (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 549 ГК РФ). В свою очередь, согласно п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. На это прямо указывают также положения п. 1 и п. 2 ст. 551 ГК РФ, из которых следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Поскольку в рассматриваемом случае МКД изъят в доход государства, постольку это означает, что он более не находится в собственности продавца и что право собственности на него принадлежит Российской Федерации. Как следствие, продавец со всей очевидностью уже не сможет исполнить свою обязанность по передаче покупателям права собственности на квартиры, в отношении которых заключены договоры, поименованные в вопросе как предварительные (в том числе и после заключения основных договоров). При этом необходимо помнить, что договоры не создают обязанностей для лиц, в них не участвующих (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Соответственно, у Российской Федерации, не являющейся стороной вышеназванных договоров, отсутствуют какие-либо обязательства по передаче покупателям квартир, находящихся в МКД, обращенном в ее собственность.
В связи с изложенным даже если указанные в вопросе предварительные договоры будут признаны судом основными договорами продажи недвижимости, предъявить к продавцу требования о регистрации права собственности на эти квартиры (п. 3 ст. 551 ГК РФ) покупатели уже не смогут, так как возможность исполнения обязательства в натуре у продавца отсутствует: он не может передать право собственности на имущество, которое ему более не принадлежит. В этой ситуации покупатели имеют право требовать от продавца лишь возврата денежных средств, уплаченных им продавцу в счет цены соответствующих квартир, и возмещения иных убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (ст. 398, п. 3 и п. 4 ст. 487 ГК РФ, абзац шестой п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
Таким образом, с учетом изложенного у продавца существует обязанность возвратить указанную в вопросе предоплату лицам, с которыми он заключил соответствующие договоры, поименованные как предварительные.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.