Консультация предоставлена 15 июня 2026 г.
В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Согласно ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В силу ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (ч. 3 ст. 7 названного Закона).
На основании ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 указанного Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого Закона.
Из совокупности приведенных норм следует, во-первых, то, что участник долевого строительства вправе отказаться принимать объект долевого строительства даже при наличии в нем недостатков, не относящихся к существенным, поскольку положения ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ не связывают право на такой отказ с наличием именно существенных недостатков, на что указывает также правоприменительная практика (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.10.2021 N 5-КГ21-106-К2, определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26.06.2023 по делу N 8Г-8223/2023, апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 17.12.2024 по делу N 33-2632/2024)*(1).
При этом особо обращаем внимание на то, что временные правила приемки объекта долевого строительства, согласно которым при наличии несущественных недостатков участник строительства был обязан подписать передаточный акт (подп. в п. 1 постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", далее - Постановление N 2380), действовали лишь до 31 декабря 2025 года.
Во-вторых, из этих норм также вытекает, что законодательство не устанавливает срока для устранения недостатков обнаруженных как при приемке объекта, так и в процессе его эксплуатации. В частности, положения ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ упоминают об установлении такого срока по соглашению сторон, а ч. 3 этой же статьи говорит о разумном сроке, назначенном застройщику участником строительства. Норма подп. е п. 1 Постановления N 2380, которая отводила застройщику 60 дней на устранение недостатков, прекратила свое действие начиная с 1 января 2026 года.
Из вопроса следует, что в рассматриваемой ситуации стороны в договоре установили срок для устранения недостатков в течение 45 дней с даты направления претензии. В связи с этим отметим, что положения Закона N 214-ФЗ не устанавливают каких-либо требований к таким претензиям и порядку их направления, равным образом отсутствуют общие положения, посвященные непосредственно претензиям, в гражданском законодательстве и законодательстве о защите прав потребителей.
В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" разъясняется, что при составлении и направлении обращения применяются правила, установленные ст. 165.1 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Из разъяснений, содержащихся в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), следует, что юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по названному адресу, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя.
Кроме того, если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (п. 65 Постановления N 25).
Однако следует помнить, что из разъяснений, приведенных в п. 64 Постановления N 25, следует, что Договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре, является недостоверным.
С учетом изложенного в том случае, если договором не предусмотрены специальные требования к содержанию и порядку направления указанной в вопросе претензии, она может быть направлена в адрес застройщика и по электронной почте, поскольку указание на принадлежность определенного адреса электронной почты участнику строительства содержится в договоре, что позволяет застройщику идентифицировать такое сообщение как исходящее от определенного лица. При этом также должно быть доказуемо то обстоятельство, что адрес электронной почты, на которую направлено сообщение, принадлежит застройщику (например, он также указан в договоре или содержит указание на корпоративный домен застройщика), поскольку бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение (п. 67 Постановления N 25).
Таким образом, при отсутствии в договоре указания на иное, 45-дневный срок на устранение недостатков, предусмотренный договором участия в долевом строительстве, начинает течь на следующий день после даты направления претензии по электронной почте (ст. 191 ГК РФ), то есть с 21.03.2026, а последним днем этого срока будет являться 4 мая 2026 года.
Соответственно, с 5 мая 2026 года за неисполнение обязанности застройщика по устранению недостатков подлежит начислению неустойка, предусмотренная ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.
При этом по смыслу ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ сам по себе факт подписания участником строительства передаточного акта при наличии в объекте строительства недостатков не освобождает застройщика от их устранения и от выплаты неустойки, поскольку данный пункт предоставляет участнику выбор из двух вариантов: отказаться от приемки объекта при наличии в нем недостатков или принять его со ссылкой в передаточном акте на принятие объекта с недостатками.
Относительно вопроса о существенности недостатков отметим, что понятие существенных нарушений требований к качеству объектов, существенных его недостатков в Законе N 214-ФЗ не закреплено. При этом следует помнить, что в части, неурегулированной этим Законом, к отношениям с участием граждан-потребителей подлежит применению законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). В связи с этим в правоприменительной практике вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства при расторжение договора разрешаются судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-I) (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 28.08.2025 по делу N 8Г-6172/2025, определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15.09.2020 по делу N 8Г-18179/2020, апелляционное определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 21.03.2025 по делу N 33-2195/2025, апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 20.05.2024 по делу N 33-3553/2024).
В частности, под существенным недостатком в названном законе понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.
В п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъясняется, что исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона N 2300-I под существенным недостатком товара (работы, услуги) следует понимать:
а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.
В отношении технически сложного товара несоразмерность расходов на устранение недостатков товара определяется судом исходя из особенностей товара, цены товара либо иных его свойств;
в) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, - недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, - время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом;
г) недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.
Однако для того, чтобы установить, подпадают ли перечисленные в вопросе недостатки под указанные признаки, необходимы специальные познания в области строительства и оценки, причем взятые применительно к свойствам и характеристикам объекта строительства, а также объекта недвижимости, в котором он находится. В связи с чем дать однозначный ответ на этот вопрос в настоящей консультации не представляется возможным. К сожалению, какой-либо правоприменительной практики по аналогичным недостаткам нам обнаружить не удалось.
При этом особо подчеркнем, что до настоящего времени продолжает действовать правило о том, что при наличии в объекте существенных недостатков или при наличии между застройщиком и участником строительства разногласий относительно имеющихся в объекте недостатков к участию в приемке объекта должен быть привлечен специалист (подп. в п. 1.1 Постановления N 2380).
В заключение отметим, что сделанные нами в данной консультации выводы основаны исключительно на информации изложенной в вопросе, без проведения правовой экспертизы договоров, содержания составленных актов и направленных в адрес застройщика претензий*(2), и поэтому может не учитывать тех или иных имеющих значение для дела обстоятельств, которые, будучи приняты во внимание судом, могут привести к отличающимся от наших выводам.
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) Отметим, ради справедливости, что существует и иная позиция на этот счет (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.09.2016 N Ф07-7258/16, определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 08.09.2022 по делу N 33-5068/2022, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08.08.2022 по делу N 33-30353/2022). Однако, на наш взгляд, она не основана на законе.
*(2) Напомним, что указанная экспертиза не осуществляется службой Правового консалтинга.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.