Консультация предоставлена 28 января 2026 г.
Положениями ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов (далее - МКД) и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в МКД и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Из буквального прочтения приведенной нормы следует, что в ней упоминается о распространении Закона N 214-ФЗ на отношения, связанные лишь со строительством МКД и иных объектов недвижимости. Какие-либо иные нормы, которые прямо бы указывали на распространение норм этого Закона на отношения, связанные с реконструкцией названных объектов, в указанном Законе отсутствуют. При этом Градостроительный кодекс РФ (далее - ГрК РФ) достаточно четко разграничивает понятия строительства и реконструкции.
В частности, под строительством он понимает создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а под реконструкцией - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе его надстройку, перестройку, расширение, а также замену и (или) восстановление его несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 13 и п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Вместе с тем также нетрудно заметить, что в значительном количестве норм Закона N 214-ФЗ в различных вариациях используется фраза "строительство (создание) МКД и (или) иных объектов недвижимости", в том числе в нормах, которые определяют предмет регулирования этого закона, устанавливают требования к застройщику, договору участия в долевом строительстве, его отдельным условиям, обеспечению исполнения обязательств по нему, порядку расчетов между сторонами такого договора (смотрите, например, ч. 2.1-1, ч. 2.3, ч. 3 ст. 1, п. 1, п. 2, п. 4 и п. 6 ст. 2, чч. 1-1.2, ч. 2, ч. 2.2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 5, п. 1 и п. 2 ч. 1.1 ст. 9, ч. 1 и ч. 3 ст. 13, ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ и др.).
Безусловно, из вышеприведенных понятий "строительство" и "реконструкция" следует, что термин "создание" употребляется лишь по отношению к строительству здания, строения, сооружения. Тем не менее, во-первых, в Законе N 214-ФЗ отсутствует какое-либо прямое указание на то, что используемое в нем слово "строительство" употребляется именно в том нормативном значении, которое придается ему положениями ГрК РФ, а во-вторых, если бы законодатель хотел использовать термин "строительство" только так, как он определен в п. 13 ст. 1 ГрК РФ, было бы нелогично использовать одновременно два термина: "строительство" и "создание" в одной фразе (второе сразу же в скобках после первого), так как с точки зрения градостроительного законодательства создание объекта это и есть его строительство (иными словами, употребление слова "создание" в этом случае было бы абсолютно излишним). Соответственно, можно предположить, что под созданием в этом случае законодатель понимает создание не только вследствие строительства нового объекта, но и реконструкции уже существующего.
Кроме того, обращает на себя внимание то обстоятельство, что одним из ключевых признаков отношений, регулируемых Законом N 214-ФЗ, является привлечение денежных средств по договорам, заключаемым до ввода в эксплуатацию МКД и (или) иных объектов недвижимости, с передачей жилых, нежилых помещений, машино-мест, общего имущества, находящихся в названных объектах недвижимости, после ввода их в эксплуатацию в порядке, установленном градостроительным законодательством (ч. 2 и ч. 2.1 ст. 1, п. 2 ст. 2, ч. 1 и п. 4 ч. 4 ст. 4, ч. 2 и ч. 3 ст. 8, ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ и др.).
В свою очередь, согласно положениям ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод в эксплуатацию выдается и в том случае, если проводилась реконструкция здания (строения, сооружения), требующая получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ). Более того, из буквального прочтения п. 1 ч. 3.9 ст. 55 ГрК РФ прямо следует, что реконструкция вводимого в эксплуатацию МКД или иного объекта недвижимости может осуществляться в соответствии с нормами Закона N 214-ФЗ.
Наконец, следует учитывать, что основной целью принятия Закона N 214-ФЗ выступает защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В связи с этим нераспространение норм этого Закона на случаи создания МКД и иных объектов недвижимости в результате реконструкции либо сделало бы в принципе невозможным привлечение средств для создания объектов долевого строительства таким способом, либо лишило бы участников строительства прав и гарантий, которые обычно предоставляются в соответствии с данным Законом. Объективных причин, по которым законодатель преследовал бы подобные цели, не усматривается.
С учетом изложенного правоприменительная практика приходит к выводу о том, что нормы Закона N 214-ФЗ действуют и в том случае, когда привлечение денежных средств граждан и юридических лиц, связанное с возникающим у них правом собственности на помещения, машино-места в МКД и (или) иных объектах недвижимости, осуществляется для финансирования реконструкции зданий (сооружений), в результате которых будут созданы соответствующий МКД или иной объект недвижимости (смотрите, например, определение Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 N 814-О, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.05.2012 N 17395/11, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30.06.2022 по делу N 33-24228/2022, апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 10.11.2021 по делу N 33-4821/2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2021 N 09АП-37299/21).
Как следствие, не усматривается в этой ситуации каких-либо препятствий для регистрации в ЕГРН первого договора участия в долевом строительстве, поскольку создание МКД или иного объекта недвижимости в результате не нового строительства, а реконструкции имеющегося объекта капитального строительства не делает невозможным соблюдение требований ст. 3 Закона N 214-ФЗ и ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Судебная практика свидетельствует о том, что отказы регистрирующего органа в государственной регистрации таких договоров признаются неправомерными (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.06.2020 N Ф02-1867/20, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2023 по делу N А32-59407/2022, решение Арбитражного суда Республики Крым от 28.05.2024 по делу N А83-7976/2024).
Равным образом суды признают незаконными действия органов государственной власти и государственных корпораций, которыми застройщики, осуществляющие долевое строительство в рамках реконструкции здания, признаются не отвечающими требованиям, установленным Законом N 214-ФЗ (постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.02.2025 N Ф05-28321/24, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.05.2025 N Ф10-794/25).
Таким образом, мы полагаем, что в рассматриваемой ситуации застройщик может зарегистрировать как первый, так и последующий договоры участия в долевом строительстве при соблюдении тех же требований к застройщику и документам, представляемым на государственную регистрацию, которые установлены для случаев нового строительства МКД и иных объектов недвижимости.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.