Консультация предоставлена 24 декабря 2025 г.
В соответствии с п. 1 и п. 6 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона или без проведения торгов для завершения строительства, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения таких торгов устанавливается Правительством Российской Федерации.
На основании указанной нормы постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства (далее - Правила).
Анализ положений названных Правил, а также ст. 239.1 ГК РФ показывает, что ими не установлены какие-либо последствия наличия ограничений и обременений в отношении реализуемого с торгов объекта незавершенного строительства, в том числе не определяется юридическая судьба таких ограничений (обременений) ни в случае удовлетворения судом иска органа, представляющего интересы собственника земельного участка, о его изъятии и реализации, ни после продажи имущества с торгов на основании вынесенного судом решения. Равным образом, указанные положения не содержат и запрета на проведение торгов в отношении имущества, на которое наложены какие-либо ограничения и (или) обременения.
Принимая во внимание, что вступившие в законную силу судебные акты, в том числе акты об изъятии имущества и продаже их с публичных торгов, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 16 АПК РФ, ч. 1 ст. 13 ГПК РФ), а норма п. 3 ст. 239.1 ГК РФ не допускает удовлетворения требования о продаже объекта незавершенного строительства лишь в том случае, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, можно сделать вывод, что наличие в отношении объекта незавершенного строительства ограничений и (или) обременений не является препятствием для его реализации на публичных торгах в порядке, установленном ст. 239.1 ГК РФ и Правилами.
В свою очередь, согласно ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.
Право заинтересованного лица обратиться в суд с таким иском следует также из ч. 2 ст. 442 ГПК РФ, разъяснений, данных в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", пп. 50 и 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).
По смыслу указанных разъяснений, а также разъяснений, содержащихся в п. 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15 "О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты", такой порядок действует как при наложении ареста и иных ограничений на распоряжение имуществом судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства, так и при принятии обеспечительных мер судом на основании норм главы 13 ГПК РФ и главы 8 АПК РФ.
Учитывая, что отчуждение объекта незавершенного строительства путем его продажи в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является основанием для прекращения права собственности на такой объект (подп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ), правоприменительная практика признает возможность предъявления и удовлетворения иска, предусмотренного ст. 119 Закона N 229-ФЗ, как новым собственником имущества, которое приобрело его на торгах (смотрите, например, решение Тобольского городского суда Тюменской области от 18.08.2022 по делу N 2-1888/2022), так и муниципальным образованием, по иску которого было обращено взыскание на соответствующий объект (смотрите, например, решение Томского районного суда Томской области от 14.10.2025 по делу N 2-1891/2025, решение Томского районного суда Томской области от 05.09.2025 по делу N 2-1482/2025, решение Советского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 01.09.2025 по делу N 2-718/2025, решение Магаданского городского суда Магаданской области от 05.04.2022 по делу N 2-88/2022).
Вместе с тем, как уже отмечалось выше, указанный способ применим для освобождения имущества от арестов и ограничений, наложенных либо в качестве мер по обеспечению иска арбитражными судами и судами общей юрисдикции, либо в качестве исполнительного действия или меры принудительного исполнения судебными приставами-исполнителями (п. 7 ч. 1 ст. 64, п. 5 ч. 3 ст. 68 Закона N 229-ФЗ). Обременение в виде ипотеки возникает не в результате принятия указанных мер или совершения исполнительских действий, а в силу заключения договора о залоге недвижимого имущества или в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ, п. 1 и п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее - Закон об ипотеке). По смыслу приведенных норм, а также положений п. 1 и п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 334 ГК РФ ипотека представляет собой гражданско-правовое обязательство. Соответственно, оно не может прекращаться по основаниям, которые предусмотрены процессуальным законодательством и законодательством об исполнительном производстве, но лишь по основаниям, установленным гражданским законодательством (п. 1 ст. 2, ст. 407 ГК РФ). В связи с изложенным ипотека не может быть прекращена путем подачи иска, предусмотренного ст. 119 Закона N 229-ФЗ.
При этом следует помнить, что ни положения Закона об ипотеке, ни нормы ГК РФ о договоре залога (§ 3 главы 23 ГК РФ), которые применяются к отношениям, связанным с залогом недвижимого имущества, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке (п. 3 ст. 1 названного Закона, п. 4 ст. 334 ГК РФ), не содержат прямых норм, которые указывали бы на прекращение ипотеки в случае обращения взыскания на имущество путем продажи его с публичных торгов в порядке, установленном ст. 239.1 ГК РФ. В связи с этим в правоприменительной практике нет единства мнений относительно прекращения ипотеки в случае реализации имущества на указанных торгах.
Одни суды, констатируя тот факт, что наличие записи о залоге в ЕГРН не препятствует проведению торгов в отношении недвижимого имущества, указывают при этом на общие нормы законодательства о залоге и ипотеке, предусматривающие сохранение залога при переходе права собственности на имущество к другому лицу (п. 1 ст. 353 ГК РФ, ст. 38 Закона об ипотеке), тем самым фактически подтверждая, что продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов в порядке, установленном ст. 239.1 ГК РФ, не прекращает права залога (смотрите, например, решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10.01.2022 по делу N А81-6171/2021).
Другие со ссылкой на положения подп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ (апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 21.06.2023 по делу N 33-9819/2023) либо на нормы п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке (решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 03.03.2020 по делу N 2-667/2020) приходят к выводу о том, что изъятие имущества путем его реализации с торгов на основании ст. 239.1 ГК РФ приводят к прекращению ипотеки.
Третьи, указывая на то, что положения п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке не могут быть применены к случаям изъятия имущества на основании ст. 239.1 ГК РФ, поскольку они направлены на регулирование ситуаций, связанных изъятием имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, тем не менее не делают каких-либо выводов о том, сохраняется или не сохраняется ипотека в указанном случае, ссылаясь лишь на то, что нормами законодательства предусмотрена иная процедура и правовые последствия, нежели установленные п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке (смотрите, например, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 04.02.2021 по делу N А27-14902/2020, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020 N 11АП-12429/20). Следует отметить, что данные судебные акты вынесены по спорам, не связанным с освобождением имущества от обременения, но лишь по делам, в которых залогодержатель, опираясь на п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке, требовал перечислить ему денежные средства, вырученные от продажи имущества, состоявшейся на основании ст. 239.1 ГК РФ, а суды, отказывая в удовлетворении этих требований, ссылались на установленный п. 5 ст. 239.1 ГК РФ и п. 21 Правил порядок, согласно которому денежные средства, вырученные от продажи имущества, подлежат передаче бывшему собственнику объекта. При этом отказывая в удовлетворении соответствующего требования залогодержателя, Арбитражный суд Кемеровской области в упомянутом выше решении от 04.02.2021 по делу N А27-14902/2020 особо подчеркнул, что залогодержатель вправе получить удовлетворение своих имущественных требований непосредственно от бывшего собственника объекта, в том числе с учетом положений Закона N 229-ФЗ. О возможности предъявления требований к новому собственнику объекта суд не упомянул. Тем самым, на наш взгляд, суд косвенно указал на то, что ипотека при продаже имущества на основании ст. 239.1 ГК РФ прекращается, но ее прекращение не влечет таких последствий, которые установлены п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке.
Оценивая приведенную выше судебную практику, мы полагаем, что изъятие и продажа имущества с публичных торгов на основании ст. 239.1 ГК РФ все же влечет за собой прекращение ипотеки такого имущества на основании подп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ и п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке, которые могут быть применены в этом случае по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). В противном случае сложилась бы такая ситуация, что бывший собственник имущества (залогодатель) освободился бы от залогового обязательства в связи с переходом его прав и обязанностей к лицу, приобретшему имущество на торгах, получив при этом стоимость указанного имущества за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, а новый собственник стал бы отвечать своим имуществом по долгам бывшего собственника. На наш взгляд, очевидно, что подобное положение дел не только не отвечает принципам разумности и справедливости, но и делает практически невозможным отчуждение заложенного объекта незавершенного строительства на торгах, проводимых в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ, так как отпугивает потенциальных покупателей.
В связи с этим мы придерживаемся той позиции, что после продажи имущества с публичных торгов в изложенной в вопросе ситуации его покупатель может обратиться в суд с иском о признании отсутствующим права залога на приобретенное им имущество, если залогодержатель откажется добровольно подать заявление о погашении записи о залоге (абзац четвертый п. 52 Постановления N 10/22).
Тем не менее в отсутствие единообразной практики и разъяснений высших судов по указанному вопросу гарантировать то, что суд займет изложенную нами позицию, мы не можем.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.