Консультация предоставлена 26 декабря 2025 г.
В соответствии со ст. 4 и п. 2 ч. 3 ст. 5 Закона Московской области от 30.12.2014 N 191/2014-ОЗ "О регулировании дополнительных вопросов в сфере благоустройства в Московской области" (далее - Закон N 191/2014-ОЗ) вывески относятся к средствам размещения информации и элементам благоустройства.
Согласно ч. 1 ст. 23 Закона N 191/2014-ОЗ средства размещения информации, за исключением информационных стендов дворовых территорий, устанавливаются на территории муниципального образования на основании согласования на установку средства размещения информации, выдаваемого в порядке, определяемом органами местного самоуправления.
На основании п. 1 ст. 26 Правил благоустройства территории Городского округа Подольск Московской области, утвержденных решением Совета депутатов городского округа Подольск Московской области от 27.12.2018 N 56/13, постановлением Администрации Городского округа Подольск Московской области от 19.03.2025 N 814-П утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги "Согласование установки средства размещения информации на территории Городского округа Подольск Московской области" (далее - Административный регламент).
Из вопроса следует, что здание, на котором планируется разместить вывеску, находится в собственности индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Следовательно, порядок согласования размещения этой вывески определяется вариантом 5 предоставления данной услуги (п. 17.1.5 Административного регламента).
В силу п. 19.4.4.1 Административного регламента при данном варианте в числе документов, представляемых заявителем по собственной инициативе, так как они подлежат представлению в рамках межведомственного информационного взаимодействия, упоминается также выписка из ЕГРН на объект недвижимости, на котором планируется установка средства размещения информации. Если же право на этот объект недвижимости в ЕГРН не зарегистрировано, то заявителем представляются правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на него (п. 19.4.3.4 Административного регламента).
Исходя из буквального прочтения приведенных норм выписка из ЕГРН или правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы представляются лишь на тот объект недвижимости, на котором планируется размещение вывески. Соответственно, в том случае, если вывеска размещается на здании, то представлению подлежат выписка (документы) именно на здание. Выписка из ЕГРН или правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы в отношении земельного участка, на котором такое здание расположено, не указаны в исчерпывающих перечнях документов, которые предоставляются заявителем самостоятельно или получаются органом местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия (п. 19.4.3 и п. 19.4.4 Административного регламента).
В свою очередь, основанием для отказа в предоставлении услуги согласования в Административном регламенте упоминается несоответствие информации, планируемой к размещению на средстве размещения информации, виду разрешенного использования объекта недвижимости, указанному в выписке из ЕГРН (п. 19.4.7.5).
Таким образом, если принимать во внимание формальное толкование данных положений Административного регламента, отказ в согласовании размещения вывески в изложенной в вопросе ситуации допускается, если информация на такой вывеске не соответствует виду разрешенного использования здания, на котором она размещается, а не виду разрешенного использования земельного участка, на котором такое здание расположено.
Тем не менее, в силу принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ) нельзя рассматривать вид разрешенного использования здания в отрыве от вида разрешенного использования земельного участка.
В частности, необходимо помнить, что в силу п. 1 ст. 263 ГК РФ права собственника земельного участка на возведение на нем зданий и сооружений, осуществление их перестройки или сноса, предоставление разрешения на строительство на своем участке другим лицам могут осуществляться лишь при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В свою очередь, согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
На основании п. 1 ст. 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, признаются самовольной постройкой.
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 7, п. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) вид разрешенного использования здания относится к дополнительным сведениям об объекте, которые вносятся в кадастр недвижимости, являющийся частью ЕГРН. Указанные сведения вносятся в кадастр недвижимости в том числе в результате государственного кадастрового учета на основании технического плана (п. 1 ст. 13, п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Как следует из подп. 9 п. 51 Требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.03.2022 N П/0082, вид разрешенного использования здания, сооружения указывается из числа установленных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен объект недвижимости.
Положениями п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) установлено, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Такие виды разрешенного использования могут быть основными, условно разрешенными и вспомогательными (ч. 1 ст. 37 ГрК РФ). По смыслу ч. 1 ст. 36 ГрК РФ правовой режим земельного участка, установленный градостроительным регламентом, определяет также и правовой режим того, что расположено на земельном участке, включая возводимые на этом участке и эксплуатируемые впоследствии объекты капитального строительства. При этом согласно подп. 8 п. 1 ст. 1 и абзацу первому п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) правовой режим (целевое назначение) земель и земельных участков устанавливается с учетом принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
Совокупность приведенных норм свидетельствует о том, что вид разрешенного использования здания или сооружения со всей очевидностью не может вступать в противоречие с правовым режимом земельного участка, на котором они расположены. Следовательно, информация в отношении здания, содержащаяся в ЕГРН, может быть указана лишь с учетом видов разрешенного использования земельного участка, отраженных в градостроительном регламенте (смотрите, например, решение Ступинского городского суда Московской области от 18.10.2022 по делу N 2-1995/2022, определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 24.10.2022 по делу N 8Г-7554/2022[88-8148/2022]).
В свою очередь, виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац четвертый п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
Из вопроса следует, что земельный участок, на котором расположено здание с вывеской, находится в территориальной зоне Р-4.
Согласно ст. 37 Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Подольск Московской области, утвержденных постановлением администрации городского округа Подольск Московской области от 20.08.2021 N 1113-П, данная зона представляет собой зону объектов физической культуры и массового спорта (в границах населенного пункта). Анализ положений данной статьи показывает, что код 4.6, обозначающий согласно Классификатору такой вид разрешенного использования как общественное питание (кафе, рестораны и прочее), установлен для данной зоны как условно разрешенный вид использования.
В силу ч. 4 ст. 37 ГрК РФ правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбирать установленные для них основные и вспомогательные виды разрешенного использования. Использование земельного участка и иных объектов недвижимости по условно разрешенному виду использования требует получения разрешения от органов местного самоуправления в порядке, установленном ст. 39 ГрК РФ.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации любые здания, расположенные на указанном в вопросе земельном участке, могут использоваться для размещения в них ресторана лишь в том случае, если от администрации городского округа Подольск получено разрешение на использование такого земельного участка в этих целях. Если такое разрешение отсутствует, то отказ администрации городского округа Подольск в согласовании указанной в вопросе вывески является правомерным.
При этом особо подчеркнем, что положения упомянутого в вопросе п. 1 ст. 19 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74-ФЗ) не регулируют целевое назначение и виды разрешенного использования земельных участков, находящихся в собственности членов КФХ. Они устанавливают лишь виды деятельности, которые вправе вести КФХ, чтобы признаваться таковым с учетом определения, данного в п. 1 ст. 1 Закона N 74-ФЗ. Указания на то, что виды деятельности, не связанные с сельскохозяйственным производством, могут осуществляться КФХ непосредственно на землях сельскохозяйственного назначения, п. 1 ст. 19 Закона N 74-ФЗ не содержит. Также он напрямую не упоминает о возможности осуществления КФХ деятельности в сфере общественного питания.
Единственной нормой ст. 19 Закона N 74-ФЗ, которая определяет виды использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, является п. 3 этой статьи, который устанавливает, что фермерское хозяйство может реализовывать на используемом для осуществления своей деятельности земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственную продукцию собственного производства с использованием помещений, расположенных в объектах капитального строительства, некапитальных строениях, сооружениях, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, или нестационарных торговых объектов при условии размещения таких объектов на данном земельном участке, не относящемся к сельскохозяйственным угодьям. О возможности использования участка сельскохозяйственного назначения для оказания услуг в сфере общественного питания данная норма не упоминает.
В заключение отметим, что градостроительный регламент городского округа Подольск для зоны Р-4, определяющий разрешенные виды использования находящихся в ее границах земельных участков и объектов капитального строительства, вступил в силу лишь с 13 октября 2022 года (постановление Администрации городского округа Подольск Московской области от 12.10.2022 N 1924-П). При этом если земельный участок ранее находился в границах другой территориальной зоны, которая в качестве основного или вспомогательного вида разрешенного использования предусматривала его использование для ведения деятельности в сфере общественного питания, то собственник такого участка, начавший его использование для этих целей до указанной даты, вправе продолжать такое использование, если это не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, п. 4 ст. 85 ЗК РФ, п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.