Консультация предоставлена 13 ноября 2025 г.
В соответствии с п. 1 ст. 259.1, п. 1 и п. 2 ст. 287.5 ГК РФ собственникам помещений и машино-мест в нежилом здании принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество указанного здания, к которому относятся, в частности, вспомогательные помещения (например технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этом здании), крыши, ограждающие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.
В силу п. 1 ст. 259.4 ГК РФ если иное не установлено единогласным решением собственников помещений и машино-мест в паркинге, каждый из этих собственников обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество (п. 1 ст. 259.2). Собственник помещения или машино-места, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.
Вместе с тем положения ГК РФ в отличие, например, от норм Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), не предусматривают механизма, с помощью которого осуществляется надлежащее содержание и сохранение общего имущества, заключение связанных с этим договоров и оплата оказываемых по данным договорам услуг.
В то же время необходимо учитывать, что нежилое здание, которое предназначено для размещения транспортных средств и в котором расположены машино-места, а также могут располагаться нежилые помещения, рассматривается в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 383-ФЗ) как гаражный комплекс, отношения по совместному владению, пользованию и в установленных законом пределах распоряжению общим имуществом которого регулируются положениями названного Закона (ч. 1 ст. 1).
Следует отметить, что нормы Закона N 383-ФЗ содержат аналогичные вышеприведенным нормам ГК РФ положения об обязанности собственников помещений и машино-мест в гаражном комплексе содержать общее имущество такого гаражного комплекса и нести расходы на такое содержание сообразно своей доле в праве общей собственности на это общее имущество (ст. 17).
При этом ч. 1 ст. 18 Закона N 338-ФЗ также установлено, что собственники машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе осуществляют управление общим имуществом в гаражном комплексе следующими способами:
1) непосредственное управление собственниками гаражей, собственниками машино-мест;
2) управление товариществом собственников недвижимости;
3) управление организацией, осуществляющей управление общим имуществом в гаражном комплексе по договору управления общим имуществом (далее - управляющая организация). При управлении управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками машино-мест за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в гаражном комплексе.
Таким образом, приведенные нормы прямо указывают на возможность собственников машино-мест и нежилых помещений в паркинге передать управление общим имуществом, находящимся в этом паркинге, управляющей компании.
Для этого необходимо провести общее собрание собственников машино-мест и помещений в паркинге и принять на нем решение о выборе соответствующего способа управления (ч. 2 ст. 18 Закона N 338-ФЗ). Указанное собрание проводится и названное решение принимается в порядке, установленном ст. 19-22 Закона N 338-ФЗ. Собрание может быть проведено как в очной, так и в заочной либо очно-заочной форме, причем очное собрание может быть проведено с использованием электронных или иных технических средств, если при этом используются способы, позволяющие достоверно установить лицо, принимающее участие в соответствующем собрании, и позволяющие такому лицу участвовать в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать по вопросам повестки дня соответствующего собрания, поставленным на голосование (ч. 5 и ч. 6 ст. 19, ст. 23 Закона N 338-ФЗ). Однако по смыслу ч. 7 ст. 19 Закона N 338-ФЗ принятие решений собрания с использованием электронных или иных технических средств может осуществляться, если об этом ранее было принято соответствующее решение общего собрания.
Вышеуказанное собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники машино-мест и помещений в паркинге, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, а решение считается принятым, если за него было отдано более 50% голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в собрании (ч. 3 ст. 19, ч. 2 ст. 22 Закона N 338-ФЗ). При этом напомним, что количество голосов, принадлежащих одному собственнику, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, а доля в праве общей собственности пропорциональна общей площади принадлежащих такому собственнику машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе (ч. 1 ст. 13, ч. 3 ст. 22 Закона N 338-ФЗ).
Поскольку в силу прямого указания п. 3 ч. 1 ст. 18 Закона N 338-ФЗ ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в гаражном комплексе, возлагается на управляющую организацию, постольку именно она заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на приобретение необходимых для этого коммунальных ресурсов (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.08.2025 по делу N 33-39031/2025). На предоставление управляющей компании права заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями зачастую прямо указывается в протоколах общих собраний, которыми избирается соответствующий способ управления гаражным комплексом (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.05.2024 по делу N 33-18189/2024).
В заключение отметим, что нормы Закона N 338-ФЗ не распространяются на объекты, предназначенные для хранения транспортных средств, расположенные на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) (п. 3 ч. 2 ст. 1). В этом случае решение по вопросу управления паркингом по смыслу ст. 36, п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46, ч. 1 ст. 48, ст. 161 ЖК РФ по общему правилу находится в компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, даже если машино-места и помещения в паркинге принадлежат не всем таким собственникам, а лишь некоторым из них. Однако для тех случаев, когда здание паркинга действительно является полностью обособленным объектом, не имеющим какой-либо технологической или функциональной связи с МКД, суд может признавать возможность выбора управляющей организации и заключения договора непосредственно только собственниками машино-мест и помещений в паркинге (более подробно об этом смотрите в материале: Вопрос: Управление паркингом собственниками машино-мест (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2025 г.)).
В том же случае, если указанным в вопросе собственникам принадлежат не отдельные машино-места и (или) помещения в здании паркинга, а в их долевой собственности находится все здание целиком как объект недвижимости (то есть когда им принадлежат доли в праве собственности не на общее имущество в здании, а непосредственно на само здание), то положения ст. 2 главы 16 и главы 17.1 ГК РФ, нормы Закона N 383-ФЗ к их отношениям не применяются. В этом случае они должны руководствоваться п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которым владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех участников. Это означает, что если все сособственники здания паркинга согласны на привлечение к управлению им управляющей компании, то они вправе на основании общих положений о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) и норм о договорах подряда (глава 37 ГК РФ) и возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ) заключить с управляющей организацией договор об управлении принадлежащим им зданием паркинга. Такой договор заключается с множественностью лиц на стороне заказчика и должен быть подписан всеми участниками общей долевой собственности на здание либо одним или несколькими участниками, которым остальными участниками выдана доверенность (доверенности) на совершение данной сделки (п. 1 ст. 182, ст. 185 ГК РФ). В этом договоре следует предусмотреть право управляющей компании привлекать третьих лиц для исполнения договора, в том числе ресурсоснабжающие организации, с которыми управляющая компания будет заключать договоры от своего имени, отвечая за их исполнение (ст. 403, ст. 706, ст. 780 ГК РФ). В том случае, если по тем или иным причинам заключение управляющей компанией договора с ресурсоснабжающей организацией от своего имени будет невозможно, она может быть уполномочена на заключение такого договора от имени собственников здания паркинга непосредственно договором, заключенным управляющей компанией с названными собственниками (п. 4 ст. 185, ст. 1105, ст. 1011 ГК РФ).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.