Консультация предоставлена 13 февраля 2026 г.
Прежде всего отметим, что судебные акты не относятся к числу источников гражданского права и не регулируют гражданские правоотношения. Последние могут регулироваться лишь гражданским законодательством, обычаями и нормами международного права (п. 1 ст. 2, ст. 3, ст. 5 и ст. 7 ГК РФ).
Соответственно, судебная практика, сложившаяся в тот или иной момент времени, не может устанавливать и регулировать права и обязанности сторон гражданских правоотношений и рассматриваться как основа для предъявления ими каких-либо требований друг к другу.
При этом в судебной практике, действительно, достаточно распространен подход, согласно которому в ситуации, когда продажу недвижимости осуществляет построивший ее застройщик, на недвижимость и инженерные коммуникации распространяются гарантии, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.03.2020 по делу N 8Г-2075/2020[88-4175/2020], апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 20.09.2024 по делу N 33-15560/2024, апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 28.06.2016 по делу N 33-4562/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 28.06.2016 по делу N 11-8650/2016).
Так, например, в апелляционном определении СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 23.05.2024 по делу N 11-2644/2024 указано следующее: приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, истцы приобрели как потребители и право требования к застройщику об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение пятилетнего гарантийного срока согласно ст. 7 Закона N 214-ФЗ (в редакции до 01.09.2024), положения которой распространяются как на участников долевого строительства, так и на последующих приобретателей данного объекта долевого строительства. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. При таких обстоятельствах приобретение истцами квартиры по договору купли-продажи не является основанием для отказа истцам как собственникам спорного объекта недвижимости в удовлетворении требования о взыскании стоимости работ, необходимых для устранения недостатков в пределах установленного законом гарантийного срока, предъявленного к ответчику, осуществлявшему строительные работы.
Однако достаточно распространенным является и противоположный подход, согласно которому нормы Закона N 214-ФЗ не применяются к договорам продажи недвижимости, даже если со стороны продавца они заключены застройщиком (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Седьмого КСОЮ от 12.09.2024 по делу N 8Г-16267/2024, определение СК по гражданским делам Шестого КСОЮ от 27.08.2024 по делу N 8Г-19112/2024, апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 05.03.2025 по делу N 33-1136/2025, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 20.11.2024 по делу N 33-41404/2024).
Как видно из приведенной выше практики, складывающейся в пользу покупателя, она основывает свои выводы именно на нормах Закона N 214-ФЗ, то есть находит возможным применять нормы этого Закона к отношениям покупателя и продавца в лице застройщика, вытекающим из договора купли-продажи.
В свою очередь, из положений п. 1 ст. 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если же после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ).
Исходя из изложенного, в том случае, если суд сочтет применимыми к отношениям сторон указанного в вопросе договора купли-продажи положения Закона N 214-ФЗ, регулирующие гарантийный срок на объект строительства, то эти нормы следует применять в той редакции, которая действовала на момент заключения договора купли-продажи.
Поскольку в рассматриваемой ситуации такой договор был заключен в 2021 году, то и гарантийный срок при применении норм Закона N 214-ФЗ должен определяться по редакции таких норм, действовавших в этом году. В силу ч. 5 и ч. 5.1 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2024 года) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, был установлен не менее чем 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства не мог составлять менее чем 3 года.
Если же суд не сочтет возможным применить нормы Закона N 214-ФЗ к отношениям сторон, то срок обнаружения недостатков с целью предъявления требований к продавцу-застройщику составляет 2 года, при этом, поскольку гарантийный срок на квартиру не устанавливался, покупателю придется доказать, что недостатки квартиры возникли до ее передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 5 ст. 454, п. 1 и п. 2 ст. 477, ст. 557 ГК РФ).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ.