Консультация предоставлена 22 апреля 2025 г.
В собственности Общества 1 было три корпуса нежилого здания, два из которых проданы Обществу 2. К проданным корпусам были присоединены телефонные трассы МГТС, которые далее распространяются на третий корпус Общества 1. Ранее Общество 1 прокладывало новые трассы МГТС и других провайдеров бесплатно, размещая кабели по подвалу проданных корпусов. Однако Общество 2 настаивает на аренде места в подвале здания для размещения кабеля связи и прокладки кабеля по фасаду.
Законны ли требования Общества 2? Есть ли способы обязать Общество 2 предоставить возможность разместить кабель?
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
По смыслу приведенных норм использование имущества другими лицами без согласия собственника представляет собой нарушение права собственности последнего (смотрите п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.08.2022 N Ф10-3015/22, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.07.2022 N Ф09-4321/22).
Каких-либо исключений из приведенных правил в отношении прокладки кабеля связи с использованием чужого здания или отдельных его элементов действующее законодательство не содержит. В частности, отсутствуют соответствующие положения в Федеральном законе от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи". Напротив, из содержания п. 3 ст. 6 этого Закона следует, что строительство и эксплуатация средств связи и сооружений связи осуществляется организацией связи на основании договора с собственником здания или иного недвижимого имущества. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом.
Правоприменительная практика также указывает на то, что использование здания без согласия его собственника для прокладки кабеля связи является основанием для удовлетворения негаторного иска (ст. 304 ГК РФ) о возложении обязанности демонтировать указанный кабель (смотрите п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153).
С учетом изложенного выдвинутое новым собственником двух проданных зданий требование об использовании подвалов и фасадов этих зданий собственником другого здания для прокладки кабеля связи лишь на условиях договора и при внесении платы за это не противоречит действующему законодательству.
В заключение отметим, что в том случае, если бы новый собственник зданий в принципе отказался предоставлять подвалы и фасады принадлежащих ему зданий для прокладки кабеля (в том числе в договорном порядке и при условии внесения платы), нельзя исключать возможности установления собственником третьего здания сервитута для этих целей в судебном порядке (п. 1 и п. 3 ст. 274, ст. 277 ГК РФ). Однако необходимо помнить, что в этом случае лицо, желающее проложить кабель, должно было бы доказать, что прокладка кабеля и обеспечение его здания связью иным способом невозможно. Кроме того, установление сервитута не означало бы безвомездности пользования имуществом: в этой ситуации на основании п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник здания вправе был бы требовать от лица, в пользу которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользование зданием или отдельными его элементами.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества