Застройщик (юридическое лицо) осуществлял реконструкцию объекта незавершенного строительства под МКД. Право собственности застройщика на объект незавершенного строительства было зарегистрировано в Росреестре. Заключались договоры долевого участия в строительстве. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен ли застройщик самостоятельно подать заявление на прекращение права собственности на объект незавершенного строительства или регистрирующий орган (Росреестр) должен был прекратить право застройщика после регистрации права собственности на квартиру первого обратившегося дольщика? Реконструкция была завершена в 2012 году.
Прежде всего отметим, что в 2012 году в Жилищном кодексе РФ (далее - ЖК РФ) отсутствовало понятие многоквартирного дома (далее также - МКД). Вместе с тем соответствующее определение содержалось в действовавшей до 15 апреля 2022 года редакции п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [...], утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, согласно которому под МКД понималась совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, содержащая при этом в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством*(1).
В свою очередь, в соответствии со ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) в редакции, действовавшей в 2012 году, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
В силу ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Из приведенных норм следует, что МКД как объект недвижимости и квартира как часть МКД существуют как объекты недвижимости с момента ввода дома в эксплуатацию. До момента завершения строительства (реконструкции) и ввода в эксплуатацию дом является объектом незавершенного строительства, а помещения (квартиры) являются частью объекта незавершенного строительства (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 21.09.2015 по делу N 33-10536/2015).
При этом из разъяснений, содержащихся в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 31.07.2014 N 14-исх/08700-ГЕ/14, следует, что до 2017 года в силу ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" после государственной регистрации прав на первое помещение в многоквартирном доме объект незавершенного строительства должен был быть снят с кадастрового учета.
Таким образом, такое недвижимое имущество, как объект незавершенного строительства, в 2012 году действительно прекращало свое существование с момента регистрации прав первого участника долевого строительства на переданный ему объект долевого строительства. Логическим следствием из этого должно являться и прекращение у застройщика права собственности на объект незавершенного строительства.
Вместе с тем ни Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), ни Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), регулировавший в 2012 году и вплоть до 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость, не содержат норм, которые предусматривали бы обязанность регистрирующего органа внести в ЕГРП запись о прекращении права собственности застройщика на объект незавершенного строительства в связи с вводом его в эксплуатацию или в связи с государственной регистрацией права собственности первого участника долевого строительства на переданный ему объект долевого строительства.
Отсутствуют такие нормы и в действовавших до 1 января 2015 года Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП).
Отметим, правда, что положениями п. 27 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 N 113, было предусмотрено, что при осуществлении государственной регистрации прав в случае ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства, право на который ранее было зарегистрировано в ЕГРП, раздел ЕГРП, связанный с объектом незавершенного строительства, введенного в эксплуатацию, закрывался в соответствии с пунктом 36 Правил ведения ЕГРП.
Как следствие, закрытие раздела означало, по сути, и погашение содержащихся в нем записей о правах в отношении соответствующего объекта.
Однако в соответствии с преамбулой вышеупомянутых Методических рекомендаций их положения не распространялись на отношения, возникающие при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, создаваемые с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона N 214-ФЗ.
Таким образом, вопрос о порядке внесения в ЕГРП в 2012 году записи о прекращении права собственности застройщика на объект незавершенного строительства в связи с введением его в эксплуатацию в качестве МКД и началом передачи объектов долевого строительства участникам фактически не был урегулирован законодательством. При этом каких-либо официальных разъяснений или правоприменительной практики по данному вопросу нам, к сожалению, обнаружить не удалось.
В связи с изложенным, на наш взгляд, необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (в редакции, действовавшей в 2012 году) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считается находящимся в залоге в том числе строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В силу ч. 2 ст. 13 Закона N 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
На основании ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 Закона N 214-ФЗ, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.
Положениями ч. 8 ст. 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства право залога, возникшее на основании названого Федерального закона, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Приведенные нормы в их совокупности указывают на то, что после регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект в отношении данного объекта устанавливается залог в силу закона в пользу участников долевого строительства. При этом передача объекта долевого строительства первому участнику долевого строительства изымает из-под залога только указанный объект, остальная недвижимость, входящая в состав МКД, продолжает находиться в залоге у других участников до ее передачи.
В свою очередь, из положений п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что залог может быть установлен только в отношении того недвижимого имущества, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Следовательно, по смыслу данных положений законодательства регистрация права собственности первого участника долевого строительства на переданный ему объект долевого строительства не влечет за собой обязанности регистрирующего органа внести запись о прекращении ранее зарегистрированного права собственности застройщика в отношении оставшейся части реконструированного объекта, которое сохраняется до момента передачи последнего объекта долевого строительства соответствующему участнику.
Данный вывод находит свою поддержку в положениях законодательства, регулировавшего в 2012 году вопросы государственной регистрации прав застройщика и участников долевого строительства в отношении строящегося или реконструируемого здания, сооружения и входящих в его состав объектов долевого строительства.
В частности, из п. 19 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция)*(2), следует, что государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), на жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 ЕГРП разделов ЕГРП, открытых на указанные объекты недвижимого имущества.
На основании статьи 13 Закона N 214-ФЗ одновременно с государственной регистрацией права собственности застройщика на данные объекты недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация ипотеки в силу закона объекта незавершенного строительства (многоквартирного дома, иного объекта недвижимого имущества), жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
При этом в силу п. 21 Инструкции регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
Таким образом, приведенные положения законодательства свидетельствуют о том, что в отличие от обычного порядка ведения ЕГРП в случае введения объекта незавершенного строительства, который строился или реконструировался с привлечением средств дольщиков, раздел ЕГРП, открытый в отношении объекта незавершенного строительства, не закрывается, записи о залоге данного имущества в этом разделе не погашаются.
В связи с изложенным мы полагаем, что внесение регистрирующим органом записи о прекращении права собственности застройщика на объект незавершенного строительства и о погашении ипотеки, установленной в силу закона, должно было производиться только после получения им передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.
При этом по смыслу ст. 16 Закона N 122-ФЗ и согласно правовой позиции, изложенной в решении Верховного Суда РФ от 13.08.2007 N ГКПИ07-728, для погашения указанных регистрационных записей застройщик должен был обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
24 июня 2022 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Вы можете получить бесплатный доступ к системе ГАРАНТ
*(1) Следует отметить, что сходное определение МКД в настоящее время закреплено в ч. 6 ст. 15 ЖК РФ.
*(2) Приказом Минюста России от 02.04.2015 N 80 Инструкция признана утратившей силу.