Возможно ли признание расходов на приобретение квартир (в жилом здании, полученном в качестве отступного) при их реализации?


 

 

Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?

 

Мы нашли выход!

 

 

Повышение квалификации бухгалтеров

Консультация предоставлена 22.04.2015 г.

 

Организация (ООО) получила заемные денежные средства от ИП. ООО построило жилой многоквартирный дом. По договору отступного ООО отдает ИП объект (жилой дом) в счет погашения займа. Когда ИП начинает продавать квартиры, налоговая инспекция заставляет его оплатить подоходный налог. Какие документы необходимы для подтверждения расходов (договор займа, договор отступного или другие документы)? Возможно ли признание расходов на приобретение квартир (в жилом здании, полученном в качестве отступного) при их реализации?

 

 

 

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

 

При реализации квартир (в жилом здании, полученном в качестве отступного) их стоимость может быть учтена при расчете суммы НДФЛ.

В рассматриваемой ситуации документами, подтверждающими расходы, связанные с приобретением жилого дома, могут являться: соглашение об отступном с указанной в нем суммой прекращаемого денежного обязательства, а также передаточный акт.

 

 

Обоснование позиции:

 

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 810 ГК РФ).

В то же время в соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Так, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами (ст. 409 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду, что в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 указано, что обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном. 

НДФЛ 

Согласно ст. 209 НК РФ объектом налогообложения по НДФЛ для налогоплательщиков - физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, признается доход, полученный ими как от источников в РФ, так и источников за пределами РФ. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Перечень доходов, не подлежащих налогообложению, установлен ст. 217 НК РФ. Кроме того, отметим, что согласно пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества которое использовалось в предпринимательской деятельности (смотрите также письмо Минфина России от 16.04.2009 N 03-04-05-01/222).

В то же время индивидуальные предприниматели при исчислении налоговой базы по НДФЛ имеют право на получение профессионального налогового вычета в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (абзац первый п. 1 ст. 221 НК РФ, п. 15 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утвержденного совместным приказом Минфина и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 (далее - Порядок), письмо Минфина России от 16.07.2013 N 03-04-05/27723).

Отметим, что согласно ст. 38 НК РФ установлено, что любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, признается товаром. При этом реализацией товаров признается, в частности, передача на возмездной основе права собственности на товары (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Так, налогоплательщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, заявленную в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по коду 70.1 "Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества" ОКВЭД, вправе признать доход от продажи собственного недвижимого имущества, приобретенного в целях дальнейшей перепродажи, как доход от предпринимательской деятельности (письмо УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 N 20-14/2/039137@).

Обращаем Ваше внимание, что в главе 23 НК РФ не используются такие понятия, как "кассовый метод" или "метод начисления", поскольку в ней предусматривается особый порядок учета доходов и расходов в целях исчисления НДФЛ. При этом дата фактического получения дохода определяется, в частности, при получении доходов в денежной форме как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц, а при получении доходов в натуральной форме - как день передачи доходов в натуральной форме (п. 1 ст. 223 НК РФ).

Таким образом, в доход налогоплательщика за соответствующий налоговый период включаются все доходы (в частности от реализации квартир), дата получения которых приходится на этот налоговый период (смотрите письмо Минфина России от 11.11.2013 N 03-04-05/48059).

Согласно п. 2 ст. 54 НК РФ индивидуальные предприниматели исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных учета доходов и расходов и хозяйственных операций в порядке, определяемом Минфином России. Так, стоимость реализованных товаров, выполненных работ и оказанных услуг отражается с учетом фактических затрат на их приобретение, выполнение, оказание и реализацию (п. 14 Порядка).

Отметим, что специальных норм, связанных с определением стоимости реализуемых товаров, Порядок не содержит. При расчете налоговой базы от реализации товаров налогоплательщик вправе самостоятельно выбрать метод, который будет использован им для учета расходов по приобретению реализуемых товаров. При этом в Книге учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя и в налоговой декларации, представляемой в налоговый орган по окончании налогового периода, необходимо указать метод оценки товаров, который был использован налогоплательщиком (письмо Минфина России от 15.10.2012 N 03-04-05/8-1196).

Кроме того, абзацем вторым п. 1 ст. 221 НК РФ установлено, что состав принимаемых к вычету расходов определяется в порядке, аналогичном порядку определения расходов, установленному главой 25 НК РФ. При этом отсылка в данном абзаце к порядку определения расходов, установленному главой 25 НК РФ, касается только "состава" расходов, а не порядка их учета в налоговой базе соответствующего налогового периода, определяемого в главе 23 НК РФ. Использование иных методов учета доходов и расходов индивидуальными предпринимателями для целей исчисления НДФЛ законодательством о налогах и сборах не предусмотрено (смотрите письма Минфина России от 16.07.2014 N 03-04-05/34662, от 02.02.2012 N 03-04-05/8-107).

Обращаем Ваше внимание, что согласно пп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа, а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований. То есть имущество, полученное в качестве отступного (в сумме, погашаемой по договору займа задолженности), доходом не признается (смотрите также письма Минфина России от 09.07.2012 N 03-11-06/2/85, от 07.02.2011 N 03-11-06/2/14, от 03.02.2010 N 03-03-06/1/42).

Однако если рыночная стоимость полученной недвижимости превышает сумму займа, такое превышение является доходом физического лица и облагается НДФЛ.

Также отметим, что стоимость передаваемого по соглашению о предоставлении отступного имущества может быть определена сторонами в договоре (ст.ст. 409, 421, 424 ГК РФ) (смотрите письма Минфина России от 18.03.2010 N 03-11-06/2/38, от 27.07.2005 N 03-11-04/2/34).

Напомним, что при подписании соглашения о предоставлении отступного обязательство по кредитному договору прекращается путем передачи имущества должника кредитору. Таким образом, меняется суть кредитного договора, а именно: в обмен на денежные средства в собственность кредитора передается имущество (письмо Минфина России от 10.11.2006 N 03-03-04/2/237).

Таким образом, полагаем, что цена приобретения имущества, получаемого в качестве отступного, будет равна сумме задолженности, указанной в соглашении об отступном, списываемой при передаче отступного (смотрите также письмо Минфина России от 18.01.2010 N 03-03-06/2/1).

То есть при реализации квартир (в жилом здании, полученном в качестве отступного) их стоимость может быть учтена при расчете суммы НДФЛ (смотрите также письма Минфина России от 27.05.2013 N 03-03-06/2/18996, от 05.05.2012 N 03-03-06/2/52, от 18.03.2010 N 03-03-06/2/50).

Документальным подтверждением таких расходов, считаем, может, являться в частности, соглашение об отступном с указанной в нем суммой прекращаемого денежного обязательства (смотрите письмо Минфина России от 06.12.2012 N 03-04-05/4-1371).

Кроме того, отметим, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ, письмо Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-08/7-273)*(1).

Необходимо также учитывать, что передача имущества в качестве отступного является реализацией имущества (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 12.02.2015 N Ф06-20478/13 по делу N А72-7644/2014, ФАС Поволжского округа от 31.07.2012 N Ф06-5983/12 по делу N А65-33842/2011).

При этом согласно пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежат налогообложению НДС*(2).

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ при совершении операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) в соответствии со ст. 149 НК РФ, у налогоплательщика отсутствует обязанность составить счет-фактуру. В то же время составление счетов-фактур при реализации товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения налогом на добавленную стоимость в соответствии со ст. 149 НК РФ, нормам НК РФ не противоречит (письмо Минфина России от 25.11.2014 N 03-07-09/59838).

 

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

член Палаты налоговых консультантов Гусихин Дмитрий

 

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей